Een belangrijke vraag is of de grondeigenaar recht heeft op planschadevergoeding enkel bij een absoluut bouwverbod of ook bij beperkingen van de bouwmogelijkheden.

Het Hof van Cassatie heeft in het arrest van 17 januari 2025 (https://juportal.be/content/ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250117.1N.3) bevestigd dat voor het ontstaan van een recht op planschade geen absoluut bouwverbod vereist is. Het volstaat dat een ruimtelijk uitvoeringsplan de bouwmogelijkheden van het perceel wezenlijk beperkt in vergelijking met de situatie vóór de inwerkingtreding van dat ruimtelijk uitvoeringsplan.

Ook wanneer bouwen deels nog mogelijk blijft, maar wanneer er beperkingen zijn van de bouwmogelijkheden, kan er toch recht zijn op vergoedbare planschade.

Het Hof heeft zich hiervoor gebaseerd op de wetsgeschiedenis en heeft hieruit afgeleid dat het recht op planschadevergoeding geen volledig bouwverbod vereist maar dat een beperking van de bouwmogelijkheden op een perceel volstaan op basis van het in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het arrest van het Hof van Cassatie onderstreept het belang van een doordachte juridische analyse waarbij rechtspraak, wetsgeschiedenis en concrete feitelijke impact samen zullen moeten worden beoordeeld.

Voor grondeigenaars betekent dit een ruimere toegang tot planschadevergoeding bij bestemmingswijzigingen die de bouwmogelijkheden beperken.

Voor projectontwikkelaars biedt dit meer perspectieven bij het inschatten van risico’s en kansen bij de ontwikkeling van projecten die geraakt worden door ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Voor overheden betekent dit arrest dat men bij het uitvaardigen van ruimtelijke uitvoeringsplannen een zorgvuldige afweging zal moeten maken van de impact van deze plannen op de bouwmogelijkheden en de beperkingen hiervan.

Contact

Ons kantoor staat overheden, projectontwikkelaars en grondeigenaars bij in complexe vastgoeddossiers en ruimtelijke dossiers.

Ons team beschikt over een uitgebreide ervaring m.b.t. planschade en m.b.t. complexe vergunningsdossiers en de impact van ruimtelijke planning op de vergunbaarheid van projecten. Ons kantoor heeft een pragmatische aanpak en vertaalt de rechtspraak en wetgeving naar concreet pragmatisch en strategisch advies voor vastgoeddossiers.

Wij begeleiden cliënten bij het inschatten van hun rechten, risico’s en kansen, steeds met het oog op de bredere juridische context.

Heeft u vragen over de impact van dit arrest op uw eigendom of project, neem dan contact op met ons. Wij helpen u graag verder!

The post Verruiming van het recht op planschadevergoeding ingevolge het arrest van het Hof van Cassatie van 17 januari 2025? first appeared on Racine.

1.       Inleiding

Voor 1990 werd in de meerderheid van het onroerend goed gebouwd in Vlaanderen gebruik gemaakt van de schadelijke stof asbest. Sinds 2001 is het gebruik van asbest in Vlaanderen verboden. Er zit op vandaag nog asbest verwerkt in zo’n 2,7 miljoen gebouwen.

Het actieplan Asbestafbouw werd door de Vlaamse Regering in 2018 goedgekeurd met het oog op de bescherming van kopers van oude gebouwen. Een van de voornaamste maatregelen van dit actieplan treedt in werking op 23 november 2022:

Wie in Vlaanderen een onroerend goed overdraagt met een oppervlakte van minstens 20 m², dat werd gebouwd voor het jaar 2001, zal vanaf 23 november 2022 verplicht een asbestattest moeten voorleggen bij de ondertekening van de compromis.

Er is vooralsnog geen gelijkaardige verplichting gepland in Brussel en Wallonië.

2.       Het asbestattest: quid?

Het asbestattest is een attest dat wordt opgesteld op basis van de vaststellingen van een erkend asbestdeskundige. De asbestdeskundige zal ter plaatse komen en het gebouw waarvan sprake onderwerpen aan een grondige inspectie.

Op basis van de bevindingen van de asbestdeskundige levert de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM) voor elk gebouw een uniek asbestattest af. Dit attest, dat in principe 10 jaar geldig is, bevat informatie over het aanwezige asbest en toetst of het gebouw al dan niet asbestveilig is. Eens afgeleverd, val dit attest ook te consulteren via de Woningpas.

De kostprijs van het attest is afhankelijk van de grootte van het gebouw, van het aantal asbestverdachte toepassingen en staalnames. Voorzie een kost tussen 500 en 900 EUR excl. BTW. OVAM rekent een retributie aan van 50€ voor de aflevering van het attest.

3.       Wanneer is het asbestattest vereist?

De verplichting om een asbestattest te laten opstellen geldt voor alle gebouwen, ongeacht hun bestemming (woning, appartement, loods, garage, winkel, kantoorgebouw, sportinfrastructuur, etc.) die werden gebouwd voor 2001 en die een grondoppervlakte hebben van minstens 20 m².

De verplichting geldt enkel bij een overdracht onder levenden. Onder de noemer “overdracht onder levenden” valt onder andere: de verkoop, schenking, verkoop door fusie of splitsing, de inbreng in een vennootschap, de vestiging of overdracht van een zakelijk recht (vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht), etc. Een overdracht naar aanleiding van een erfenis of onteigening ontspringt de dans.

De overdracht van een vastgoedvennootschap, waar niet de onroerende goederen zelf maar wel de aandelen van de vennootschap worden overgedragen, valt evenmin onder het toepassingsgebied. Wij raden potentiële overnemers van vastgoedvennootschappen echter aan om ook voor dit type van transactie de verkoper te verplichten een asbestcertificaat voor te leggen alvorens de aandelen van een vastgoedvennootschap over te nemen.

Tot slot is het belangrijk mee te geven dat het niet mogelijk is om in een onderhandse overeenkomst een opschortende voorwaarde op te nemen indien het asbestattest nog niet voorhanden is. Met andere woorden: zonder asbestcertificaat, geen verkoop! We raden dan ook iedereen die in de nabije toekomst een gebouw wil overdragen aan om het asbestcertificaat zo snel als mogelijk te laten opstellen.  De kans is namelijk zeer reëel dat de asbestdeskundigen, zeker in de eerste maanden, overbevraagd zullen worden, wat een vertraging van de overdracht van het gebouw met zich meebrengt. Indien er staalnames nodig zijn, moet er ook rekening gehouden worden met de duur van de laboanalyse.

4.       Toekomstmuziek

Het asbestattest betekent slechts een eerste stap van de Vlaamse Regering richting een asbestvrij Vlaanderen.

Vanaf 1 mei 2025 zal de verplichting om een asbestattest op te stellen bij een overdracht van gebouwen ook gelden voor gemeenschappelijke delen van panden die onder de gedwongen mede-eigendom vallen. Tegen 2032 zou iedere eigenaar van een gebouw daterend van voor 2001 moeten beschikken over een asbestattest, ongeacht of men de intentie heeft om het pand al dan niet te verkopen.

Voor verhuurders gaat de verplichting maar in vanaf 2032 (voor gebouwen daterend van voor 2001).

We willen tot slot elke potentiële verkoper erop wijzen dat zij als overdrager van een gebouw verschillende andere attesten verplicht zullen moeten afleveren. Er valt dan bijvoorbeeld te denken aan het EPC-attest, het bodemattest, keuringsattest elektrische installaties, keuringsattest stookolietank, het postinterventiedossier etc.

Ziet u door de bomen het bos niet meer? Ons gespecialiseerd team staat u graag bij van A tot Z bij de overdracht van uw vastgoed!

The post Verplichting tot het opstellen van een asbestattest bij verkoop van een gebouw van voor 2001 first appeared on Racine.

The retail park encompasses ca. 10,000 sq.m. of shopping area divided over 9 stores and is let to chains such as Carrefour, Hubo, JYSK, Vanden Borre Kitchen, Impermo, BNP Paribas and Sushiworld.

Read press release.

This transaction follows the earlier acquisition this year of the shares of Immo Bree Invest nv, the company controlling the Gerkens retail park in Bree.

Gerkenspark encompass together ca. 11,500 sq.m. of shopping area divided over 9 stores, including Jumbo, McDonald’s, Jysk, X2O, Torfs, ZEB, vanHaren, Yess! and Impermo.

More at: https://www.pertinea.com/news/bree-draft/

Racine assisted Pertinea on both transactions with a multidisciplinary team led by partner Anthony Van der Hauwaert with the support of Stijn Claeys, Sien Vermeesch, Arne Baert, Joeri Leten and Alexis Debier.

We would also like to thank the colleagues at Cazimir for their tax support.

The post Racine assists Pertinea Property Partners on two of its latest acquisitions first appeared on Racine.

In toepassing van artikel 3.101 B.W. kan een eigenaar van een onroerend goed de vrederechter verzoeken maatregelen te nemen, indien de handeling van een naburige eigenaar het geschapen evenwicht heeft verstoord en er hinder wordt opgelegd aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft. Belangrijk is te noteren dat het een objectieve aansprakelijkheid betreft, de vrederechter kan op die manier zelfs maatregelen opleggen die aanpassingen impliceren aan werken en activiteiten die nochtans wettig vergund werden.

Artikel 3.102 B.W. schept daarnaast de mogelijkheid om zulke vordering ook preventief in te stellen, waardoor men de verstoring van het evenwicht niet zou moeten ondergaan vooraleer het te kunnen herstellen. In theorie zouden op grond van zulke vorderingen bouwprojecten kunnen worden geviseerd. Opdat zulke vordering kan worden ingesteld, moet er echter sprake zijn van “ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed.” De bewijslast rust hierbij op de eisende partij.

De vraag stelt zich in welke mate deze preventieve vordering daadwerkelijk een lacune in de bestaande rechtsbescherming invult, dan wel bouwpromotoren angst zou moeten inboezemen. In het geval een partij kan aantonen dat er sprake is van ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling, valt niet in te zien waarom deze zich vandaag de dag niet reeds tot de rechter in kort geding zou kunnen wenden, aangezien zulke risico’s zouden raken aan diens subjectieve rechten. Daarnaast dient een vergunning in toepassing van artikel 4.3.1 VCRO geweigerd te worden indien er sprake zou zijn van ernstige veiligheidsrisico’s, hetgeen impliceert dat de wettigheid van een vergunning, die gepaard zou gaan met zulke ernstige en manifeste risico’s, eveneens met succes betwist zou kunnen worden. Zulke betwisting kan zowel voor de burgerlijke rechter in toepassing van artikel 159 G.W. als voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Dit laatste is natuurlijk wel enkel mogelijk binnen de wettelijke beroepstermijn.

De tekst van artikel 3.102 B.W. lijkt de vrederechter bovendien niet toe te laten om deze toepassingsvoorwaarde milder te interpreteren. Het lijkt dan ook weinig waarschijnlijk dat de preventieve vordering kan worden aangewend voor het vermijden van inkijk, wegnemen van zonlicht, parkeerhinder, of dergelijke klassieke vormen van burenhinder die spelen in bouwgeschillen, aangezien zulke hinder bezwaarlijk als een ernstig en manifest risico inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling kan worden beschouwd.

Klassieke bouwprojecten (woningen, appartementen, kantoorgebouwen, winkels, etc.) lijken in principe dan ook buiten schot te blijven van het nieuwe preventieve vorderingsrecht. Enkel industriële en soortgelijke projecten met een grote impact op mens en milieu lijken hiervoor in aanmerking te komen.

Heeft u specifieke bijstand nodig inzake betwistingen aangaande bouwprojecten?

Contacteer ons team publiekrecht!

The post De preventieve vordering tot voorkomen van bovenmatige burenhinder als nieuwe stok in de wielen voor bouwprojecten? first appeared on Racine.

Consult the rankings of 2021 here.

The post Racine in Leaders League rankings first appeared on Racine.

Racine Brussels advised Belgian family office Immo Corporate on the acquisition of the Olen Shopping Park from Aberdeen Standard European Balanced Property Fund.

The Olen Shopping Park is the owner of a retail park located in the Antwerp province in Belgium totalizing 35,400 m² GLA spread over 33 units. Anchor tenants include food retailer Albert Heijn, Decathlon, Maison du Monde and H&M.

We are proud and thankful of the Racine team that has worked on this transaction, which is the largest retail transaction in Belgium in 2020 in a very challenging market.

The Racine transaction team consisted of Anthony Van der Hauwaert and Sien Vermeesch with support of Stijn Claeys, Arne Baert and Louise Geerebaert. The deal value remains confidential.

Stay informed? Follow Racine on LinkedIN.

The post Racine assisted on the acquisition of the Olen Shopping Park first appeared on Racine.

Racine Brussels is also this year the exclusive contributor to The Legal 500: Construction Law (3rd edition) Country Comparative Guide.

Our partner Isabelle Cooreman and senior associate Bram Tollet provide an overview of the laws and regulations governing the construction industry in Belgium. These series of online country comparative legal guides are designed to give the in-house community greater insight to the laws and regulations in unfamiliar jurisdictions. Each country chapter is written by a firm ranked by The Legal 500 in an easy to use Q&A format.

The post Construction Law 2020 – Belgium first appeared on Racine.

Racine Brussels is proud to again be recommended as a leading firm in the following practice areas in this year’s Legal 500 EMEA guide:

• Corporate, Commercial and M&A
• Insolvency and Restructuring
• Real Estate and Construction practice

Our Partner Joan Dubaere has been recommended as a “leading individual” in Insolvency and Restructuring and Rubben Lindemans as “rising star”.

This is what Legal 500 says about us in their 2020 guide:

Corporate, Commercial and M&A

Our corporate and commercial practise is considered ‘very agile‘ and attracts praise for its ‘hands-on approach, outstanding knowledge of the local market and its ability to access its cross-border network‘. ‘The team is well acquainted with the Belgian Market and knows the right people at the right place. They work with a lot of discretion.‘

Practice head Anthony Van der Hauwaert has a broad practice with experience in corporate, M&A and private equity transactions as well as real estate and employment matters. Stijn Claeys is a key name to note for commercial and competition advice, particularly in the retail sector.

Insolvency and Restructuring

Our insolvency and restructuring team has ‘a very strong reputation for insolvency‘ and attracts praise for being ‘embedded in local practice and down to earth‘. It is a ‘Large practice with in depth experience and a real focus on insolvency.‘ ‘The group is instructed in insolvency and restructuring-related litigation and is frequently appointed as trustee and liquidator in bankruptcies and liquidation proceedings. Racine has a strong reputation in the area of insolvency law. With a considerable number of accredited bankruptcy administrators within this firm, it is the go-to firm when dealing with insolvency situations. Their combined practical experience is unrivalled by any other Belgian law firm.

Practice head Joan Dubaere, Stijn Vanschoubroek, Stefaan Aerts and senior associate Rubben Lindemans are all experienced in insolvency matters.

Real Estate and Construction practice

Racine’s ‘very professional‘ team provides ‘sound legal advice‘ to clients regarding real estate disputes, and has also been handling acquisition mandates. They provide ‘solution driven advice’ and are ‘client oriented with a solid theoretical knowledge‘. The ‘eloquent’ Isabelle Cooreman is the name to note.

Some testimonials from clients and peers:

‘Joan Dubaere and associate Rubben Lindemans have a pragmatic approach and propose practical solutions for clients.‘

‘Stefaan Aerts is a talented lawyer with a hands-on approach, which is highly valued by clients. His advice is always clear and straightforward. It is also a pleasure working with someone who is this available and responsive.‘

‘Rubben Lindemans has also built a strong reputation as one of the rising stars in the insolvency landscape. I look forward to working with him.‘

‘Stijn Claeys and his team offer a hands-on approach, efficient meetings and get straight to the core of the problem.‘

‘Stijn Claeys captures the problem or legal issue very quickly and builds a practical response with the client’s specifics in mind.‘

‘Stijn Vanschoubroek was very much available and helped out on a daily basis. He is a great person to work with: direct, interactive, no-nonsense.‘

‘Isabelle Cooreman is very pragmatic and goal oriented‘.

Follow the link to view the rankings and editorial.

*             *             *             *

RACINE RECOMMENDED IN THE LEGAL 500 EMEA 2019 GUIDE

Racine Brussels is proud to be recommended as a leading firm in the following practice areas in this year’s Legal 500 EMEA guide:

• Corporate, Commercial and M&A
• Insolvency and Restructuring
• Real Estate and Construction practice

Our corporate and commercial practise is praised for its “commercially-minded” approach and stands out for its profound experience, excellent service and for providing very good value for money. The ‘committed and solution-driven’ Anthony Van der Hauwaert is highlighted as ‘a shrewd and calm negotiator’. Stijn Claeys is noted for his ‘pragmatic, hands-on approach and profound legal knowledge’.

Our insolvency and restructuring team is considered “well known and highly reputed in the market” and attracts praise for its ‘no-nonsense pragmatic approach’. The truly professional Joan Dubaere and Stijn Vanschoubroek, who combines sharp legal analysis with a cost-effective approach, jointly head the practice, which includes the ‘hands-on and pragmatic’ Anthony Van der Hauwaert.

Isabelle Cooreman is recommended for our Real Estate and Construction practice.

The post Racine recommended in the Legal 500 Emea 2020 Guide first appeared on Racine.

In het Belgisch Staatsblad verschenen zonet 3 nieuwe volmachtbesluiten van de federale regering. Wij komen hierop in aparte artikels terug, maar als u niet kan wachten kunt u ze via onderstaande links al lezen:

• Koninklijk Besluit nr. 2 met betrekking tot de verlenging van de verjaringstermijnen en de andere termijnen om in rechte te treden, alsmede de verlenging van de termijnen van de rechtspleging en de schriftelijke behandeling voor de hoven en rechtbanken. Ons artikel hierover vind u hier
• Koninklijk besluit nr. 3 houdende diverse bepalingen inzake strafprocedure en uitvoering van straffen en maatregelen in het kader van de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19
• Koninklijk besluit nr. 4 houdende diverse bepalingen inzake mede-eigendom en het vennootschaps- en verenigingsrecht in het kader van de strijd tegen de Covid-19 pandemie

De volledige wetgevingsbundel samen met alle adviezen vind u hier.

The post De 3 nieuwe (corona) volmacht besluiten zijn een feit first appeared on Racine.

In het kader van de maatregelen rond het coronavirus, beschouwt Racine Brussels het als haar plicht om zo veel mogelijk duidelijkheid te scheppen omtrent haar werking en service.

Racine blijft haar verdere dienstverlening garanderen zoals voorheen, maar tegelijk neemt Racine ook de noodzakelijke voorzorgen ter vrijwaring van de gezondheid en veiligheid van haar advocaten en personeel.

Zo stimuleert Racine haar advocaten en personeel om te telewerken. Op die manier garandeert Racine dat haar advocaten permanent bereikbaar en beschikbaar zijn via de gebruikelijke communicatiemiddelen.

Fysieke vergaderingen, consultaties en bijeenkomsten zullen zo veel mogelijk worden beperkt of zullen, indien wenselijk, doorgaan op afstand (telefonisch of via conference-call).

Daarnaast houdt Racine nauwlettend de recente ontwikkelingen op de rechtbanken in de gaten zodat zij u op de hoogte kan houden van het verder verloop van de gerechtelijke procedures.

Aarzel dus niet om ons te contacteren, in 1e instantie via email.

Racine blijft paraat en hoopt dat u veilig en gezond blijft.

Team Racine

The post Racine en Covid-19 first appeared on Racine.