Zowel grondeigenaars, projectontwikkelaars als overheden worden regelmatig geconfronteerd met waardevermindering van onroerende goederen door wijzigingen in de ruimtelijke planning door middel van ruimtelijke uitvoeringsplannen.
Een belangrijke vraag is of de grondeigenaar recht heeft op planschadevergoeding enkel bij een absoluut bouwverbod of ook bij beperkingen van de bouwmogelijkheden.
Het Hof van Cassatie heeft in het arrest van 17 januari 2025 (https://juportal.be/content/ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250117.1N.3) bevestigd dat voor het ontstaan van een recht op planschade geen absoluut bouwverbod vereist is. Het volstaat dat een ruimtelijk uitvoeringsplan de bouwmogelijkheden van het perceel wezenlijk beperkt in vergelijking met de situatie vóór de inwerkingtreding van dat ruimtelijk uitvoeringsplan.
Ook wanneer bouwen deels nog mogelijk blijft, maar wanneer er beperkingen zijn van de bouwmogelijkheden, kan er toch recht zijn op vergoedbare planschade.
Het Hof heeft zich hiervoor gebaseerd op de wetsgeschiedenis en heeft hieruit afgeleid dat het recht op planschadevergoeding geen volledig bouwverbod vereist maar dat een beperking van de bouwmogelijkheden op een perceel volstaan op basis van het in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het arrest van het Hof van Cassatie onderstreept het belang van een doordachte juridische analyse waarbij rechtspraak, wetsgeschiedenis en concrete feitelijke impact samen zullen moeten worden beoordeeld.
Voor grondeigenaars betekent dit een ruimere toegang tot planschadevergoeding bij bestemmingswijzigingen die de bouwmogelijkheden beperken.
Voor projectontwikkelaars biedt dit meer perspectieven bij het inschatten van risico’s en kansen bij de ontwikkeling van projecten die geraakt worden door ruimtelijke uitvoeringsplannen.
Voor overheden betekent dit arrest dat men bij het uitvaardigen van ruimtelijke uitvoeringsplannen een zorgvuldige afweging zal moeten maken van de impact van deze plannen op de bouwmogelijkheden en de beperkingen hiervan.
Contact
Ons kantoor staat overheden, projectontwikkelaars en grondeigenaars bij in complexe vastgoeddossiers en ruimtelijke dossiers.
Ons team beschikt over een uitgebreide ervaring m.b.t. planschade en m.b.t. complexe vergunningsdossiers en de impact van ruimtelijke planning op de vergunbaarheid van projecten. Ons kantoor heeft een pragmatische aanpak en vertaalt de rechtspraak en wetgeving naar concreet pragmatisch en strategisch advies voor vastgoeddossiers.
Wij begeleiden cliënten bij het inschatten van hun rechten, risico’s en kansen, steeds met het oog op de bredere juridische context.
Heeft u vragen over de impact van dit arrest op uw eigendom of project, neem dan contact op met ons. Wij helpen u graag verder!
