Verplichting tot het opstellen van een asbestattest bij verkoop van een gebouw van voor 2001
1. Inleiding
Voor 1990 werd in de meerderheid van het onroerend goed gebouwd in Vlaanderen gebruik gemaakt van de schadelijke stof asbest. Sinds 2001 is het gebruik van asbest in Vlaanderen verboden. Er zit op vandaag nog asbest verwerkt in zo’n 2,7 miljoen gebouwen.
Het actieplan Asbestafbouw werd door de Vlaamse Regering in 2018 goedgekeurd met het oog op de bescherming van kopers van oude gebouwen. Een van de voornaamste maatregelen van dit actieplan treedt in werking op 23 november 2022:
Wie in Vlaanderen een onroerend goed overdraagt met een oppervlakte van minstens 20 m², dat werd gebouwd voor het jaar 2001, zal vanaf 23 november 2022 verplicht een asbestattest moeten voorleggen bij de ondertekening van de compromis.
Er is vooralsnog geen gelijkaardige verplichting gepland in Brussel en Wallonië.
2. Het asbestattest: quid?
Het asbestattest is een attest dat wordt opgesteld op basis van de vaststellingen van een erkend asbestdeskundige. De asbestdeskundige zal ter plaatse komen en het gebouw waarvan sprake onderwerpen aan een grondige inspectie.
Op basis van de bevindingen van de asbestdeskundige levert de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM) voor elk gebouw een uniek asbestattest af. Dit attest, dat in principe 10 jaar geldig is, bevat informatie over het aanwezige asbest en toetst of het gebouw al dan niet asbestveilig is. Eens afgeleverd, val dit attest ook te consulteren via de Woningpas.
De kostprijs van het attest is afhankelijk van de grootte van het gebouw, van het aantal asbestverdachte toepassingen en staalnames. Voorzie een kost tussen 500 en 900 EUR excl. BTW. OVAM rekent een retributie aan van 50€ voor de aflevering van het attest.
3. Wanneer is het asbestattest vereist?
De verplichting om een asbestattest te laten opstellen geldt voor alle gebouwen, ongeacht hun bestemming (woning, appartement, loods, garage, winkel, kantoorgebouw, sportinfrastructuur, etc.) die werden gebouwd voor 2001 en die een grondoppervlakte hebben van minstens 20 m².
De verplichting geldt enkel bij een overdracht onder levenden. Onder de noemer “overdracht onder levenden” valt onder andere: de verkoop, schenking, verkoop door fusie of splitsing, de inbreng in een vennootschap, de vestiging of overdracht van een zakelijk recht (vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht), etc. Een overdracht naar aanleiding van een erfenis of onteigening ontspringt de dans.
De overdracht van een vastgoedvennootschap, waar niet de onroerende goederen zelf maar wel de aandelen van de vennootschap worden overgedragen, valt evenmin onder het toepassingsgebied. Wij raden potentiële overnemers van vastgoedvennootschappen echter aan om ook voor dit type van transactie de verkoper te verplichten een asbestcertificaat voor te leggen alvorens de aandelen van een vastgoedvennootschap over te nemen.
Tot slot is het belangrijk mee te geven dat het niet mogelijk is om in een onderhandse overeenkomst een opschortende voorwaarde op te nemen indien het asbestattest nog niet voorhanden is. Met andere woorden: zonder asbestcertificaat, geen verkoop! We raden dan ook iedereen die in de nabije toekomst een gebouw wil overdragen aan om het asbestcertificaat zo snel als mogelijk te laten opstellen. De kans is namelijk zeer reëel dat de asbestdeskundigen, zeker in de eerste maanden, overbevraagd zullen worden, wat een vertraging van de overdracht van het gebouw met zich meebrengt. Indien er staalnames nodig zijn, moet er ook rekening gehouden worden met de duur van de laboanalyse.
4. Toekomstmuziek
Het asbestattest betekent slechts een eerste stap van de Vlaamse Regering richting een asbestvrij Vlaanderen.
Vanaf 1 mei 2025 zal de verplichting om een asbestattest op te stellen bij een overdracht van gebouwen ook gelden voor gemeenschappelijke delen van panden die onder de gedwongen mede-eigendom vallen. Tegen 2032 zou iedere eigenaar van een gebouw daterend van voor 2001 moeten beschikken over een asbestattest, ongeacht of men de intentie heeft om het pand al dan niet te verkopen.
Voor verhuurders gaat de verplichting maar in vanaf 2032 (voor gebouwen daterend van voor 2001).
We willen tot slot elke potentiële verkoper erop wijzen dat zij als overdrager van een gebouw verschillende andere attesten verplicht zullen moeten afleveren. Er valt dan bijvoorbeeld te denken aan het EPC-attest, het bodemattest, keuringsattest elektrische installaties, keuringsattest stookolietank, het postinterventiedossier etc.
Ziet u door de bomen het bos niet meer? Ons gespecialiseerd team staat u graag bij van A tot Z bij de overdracht van uw vastgoed!