Vlaanderen versnelt procedure voor bouw en renovatie van sociale woonprojecten

De Vlaamse regering versnelt de procedure voor de planning, programmatie en realisatie van sociale woonprojecten, woonprojecten met een sociaal karakter, woonprojecten voor een bescheiden woonaanbod, en projecten voor niet-residentiële ruimten. Het gewest creëert ook meer ruimte voor privé-initiatief.

Projectportaal

Alle initiatiefnemers die willen investeren in een woonproject met overheidssteun, moeten de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) op de hoogte brengen van hun plannen, en van elke latere wijziging. Ook privéactoren die reageerden op een CBO-oproep.

Dat informeren en de verdere projectopvolging verlopen digitaal, via het Projectportaal.
Het nieuwe procedurebesluit beschrijft welke gegevens de initiatiefnemers moeten invoeren naargelang het gaat om een nieuwbouwproject, een vervangingsbouw of renovatie, en naargelang het project al dan niet moet worden besproken op het lokale woonoverleg.

Niet-bindende richtlijnen

De normen waaraan de sociale woonprojecten en de infrastructuur rond de projecten moeten voldoen, staan online op de VMSW-website. Ze bestaan uit:

• een beschrijving van het dossier: voorontwerp (ev. uitvoeringsdossier), basisaanbesteding en gunning;
• simulatietabellen waarmee men het maximale subsidiebedrag voor de bouw- en investeringsverrichtingen kan berekenen; en
• het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw voor bouwverrichtingen.

De bouwtechnische en conceptuele richtlijnen voor de realisatie en instandhouding van sociale woningen en voor de infrastructuuraanleg voor sociale woonprojecten waarborgen de kwaliteit en het comfort van de woningen op het vlak van veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid, milieuvriendelijkheid en bruikbaarheid. Ze worden vastgesteld door de Vlaamse regering, op voorstel van de VMSW, en na advies van het Overlegplatform Sociaal Wonen en een nog op te richten kwaliteitskamer.
De richtlijnen moeten toegepast worden bovenop de wettelijke voorschriften inzake energieprestatieregeling, toegankelijkheid, brandveiligheid, enz.
De huidige C2008 wordt geschrapt.

In tegenstelling tot die C2008 zijn de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen niet bindend. De initiatiefnemer kan er altijd van afwijken als de stedenbouwkundige reglementeringen verhinderen dat de richtlijnen gevolgd worden. En hij kan er eventueel van afwijken als de veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid, milieuvriendelijkheid en bruikbaarheid gewaarborgd blijven. De initiatiefnemer dient daarvoor een verzoek tot afwijking in bij de VMSW, als het om een concreet dossier gaat, of bij de kwaliteitskamer, als het om een algemene afwijking gaat (bv. voor een nieuw technologisch concept).

De minister van Wonen is autonoom bevoegd voor de renovatietoets, voor de lokale woontoets en voor het financiële kader. Zonder advies van de Vlaamse Woonraad en zonder voorafgaand evaluatierapport van het agentschap Wonen-Vlaanderen. De minister kan bovendien een gedeelte van het budget voorbehouden voor specifieke verrichtingen, bv. voor het verwerven van ‘goede woningen’.

Renovatietoets

In de renovatietoets geeft de VMSW, op grond van het kader dat door de minister werd uitgewerkt, een advies over de rationaliteit van de voorgestelde renovatie. De VMSW krijgt daarvoor 30 dagen de tijd.

Bij een gunstig advies is het project rechtstreeks vatbaar voor programmatie als het om een kleiner project gaat waarvoor er geen lokale woontoets nodig is (ev. na gunning of melding), of is het vatbaar voor programmatie nadat de gemeente een lokale woontoets heeft uitgevoerd bij een groter project.
Bij een ongunstig advies zal de initiatiefnemer beroep kunnen instellen bij de kwaliteitskamer, eens die is opgericht.
Als de VMSW verzuimt om binnen de termijn van 30 dagen een advies uit te brengen, mag de initiatiefnemer ervan uitgaan dat de VMSW akkoord ging met zijn voorstel.

Lokaal woonoverleg

Het huidige programmatiebesluit zegt nog dat elk project moet worden besproken op het lokaal woonoverleg, op de uitzonderingen na, die expliciet worden opgesomd. Het nieuwe programmatiebesluit gaat omgekeerd tewerk: alleen de projecten die uitdrukkelijk worden opgesomd, moeten besproken worden op het lokaal woonoverleg. Namelijk:

• nieuwbouw van sociale of bescheiden huurwoningen (en tijdens de overgangsfase ook nog van koopwoningen), met inbegrip van de eventuele aanleg of aanpassing van de wooninfrastructuur;
• vervangingsbouw en investeringsverrichtingen waarvoor een vergunning, melding of verhuisbeweging vereist is, met inbegrip van de eventuele aanleg of aanpassing van de wooninfrastructuur, op voorwaarde dat het gaat om eigen sociale of bescheiden huur- (of koop-)woningen of verworven bebouwde onroerende goederen (bv. na een CBO-oproep);
• verwerving van één of meerdere “goede woningen”, met inbegrip van de eventuele aanleg of aanpassing van de wooninfrastructuur.

Huur- en koopwoningen die deel uitmaken van een woonproject met sociaal karakter worden hier gelijkgesteld met sociale huur- of koopwoningen.

Er is geen lokaal woonoverleg meer vereist voor verwervingen van gronden, voor geplande verkopen, of voor andere verwervingen van bebouwde onroerende goederen dan goede woningen. De ‘goede woning‘ is overigens een nieuw begrip. Het is een woning die zo goed als instapklaar is, want ze kan al verhuurd worden na een investering van ten hoogste 15.000 euro.

Lokale woontoets

Als de initiatiefnemer van een project tijdens het lokaal woonoverleg aangeeft dat zijn project klaar is om opgenomen te worden op de Projectenlijst, voert de gemeente een lokale woontoets uit. Zij toetst het project dan af aan haar gemeentelijk beleid en aan haar bindend sociaal objectief, en gaat na of het project in aanmerking komt om opgenomen te worden in het gemeentelijk openbaar domein. Dat aftoetsen gebeurt op basis van het kader voor de sociale woontoets dat werd opgesteld door de minister van Wonen, en bij voorkeur op grond van een goedgekeurde visietekst op het lokale sociaal woonbeleid.

Als de gemeente beslist dat een project niet past binnen haar gemeentelijk beleid of binnen haar bindend sociaal objectief, zal de initiatiefnemer zijn project moeten aanpassen als hij aanspraak wil blijven maken op een overheidstussenkomst.

De gemeenten krijgen bovendien de mogelijkheid om een nieuwe lokale woontoets uit te voeren voor projecten waarvan zij eerder vaststelden dat zij niet pasten in het (toenmalige) bindend sociaal objectief én om projecten die al op de Projectenlijst stonden, tijdelijk stop te zetten.

Processtappen

Een project moet principieel vatbaar zijn voor programmatie – dus op de Projectenlijst staan – vooraleer een verrichting van dat project, de fasen van meerjarenplanning, kortetermijnplanning en toewijzing op het jaarbudget kan doorlopen.
Rechtstreekse toewijzing op het jaarbudget, zonder door de fasen van meerjarenplanning en kortetermijnplanning te gaan, is nog enkel mogelijk voor een beperkt aantal verrichtingen.

Beoordelingscommissie

De huidige beoordelingscommissie blijft in licht gewijzigde vorm bestaan. Haar bevoegdheden wijzigen niet. Zij beslist nog steeds over de opname op, en schrapping van verrichtingen uit de meerjaren- en kortetermijnplanningen.

De VMSW krijgt wel een grotere rapporteringsplicht ten aanzien van de commissie. Zo zal de VMSW bijvoorbeeld elk jaar verslag moeten uitbrengen over de afwijkingen die zijzelf én de kwaliteitskamer het voorbije jaar toestonden op de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen.

Toekomstige kwaliteitskamer

De Vlaamse regering overweegt ook om een kwaliteitskamer op te richten. De samenstelling, werking en bevoegdheid van die kamer worden al geregeld in het nieuwe procedurebesluit. Maar aangezien de regering geen wettelijke basis heeft voor zo’n kwaliteitskamer, kunnen die bepalingen maar in werking treden na publicatie van een decreet dat voorziet in de nodige rechtsgrond.

De toekomstige kwaliteitskamer zal bestaan uit:

• de minister zelf, of haar gemachtigde;
• 1 vertegenwoordiger van de VMSW;
• 1 vertegenwoordiger van het agentschap Wonen-Vlaanderen;
• 1 vertegenwoordiger van de sociale huisvestingsmaatschappijen; en
• de Vlaamse Bouwmeester of een vertegenwoordiger van zijn team.

De kwaliteitskamer is bevoegd voor verzoeken om afwijkingen van de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen.

Zij behandelt ook beroepen tegen:

• ongunstige adviezen over renovaties die onderworpen zijn aan de renovatietoets;
• ongunstige adviezen over voorontwerpen of uitvoeringsdossiers die niet in overeenstemming zouden zijn met de bouwtechnische of conceptuele richtlijnen;
• beslissingen tot schrapping uit de kortetermijnplanning; en
• beslissingen tot verlies van het recht op financiering en terugvordering van de subsidie.

De kwaliteitskamer beslist in principe binnen de 90 dagen tot bevestiging of verwerping van het beroep. Bij niet-tijdige beslissing mag de initiatiefnemer ervan uitgaan dat het beroep werd ingewilligd.

De huidige mogelijkheid om in beroep te gaan bij de minister van Wonen, wordt geschrapt, aangezien de minister of haar gemachtigde deel uitmaakt van de kwaliteitskamer, en zij die kamer zelfs voorzit.

Geïndexeerd bedrag

Het bedrag van 15.000 euro dat bepaalt of een investering in een gebouwd onroerend goed nog recht geeft op het label van ‘goede woning‘ en dat bepaalt of een ‘kleine renovatie‘ rechtstreeks op de kortetermijnplanning mag worden opgenomen, wordt elk jaar aangepast aan de ABEX-index, met als basis het indexcijfer van november 2017.

De wijzigingen aan het procedurebesluit leiden tot slot nog tot aanpassingen aan het financieringsbesluit.

Van toepassing:

• Vlaams gewest.
• Vanaf 1 november 2017.
• Met overgangsregeling voor projecten die op datum van 31 oktober 2017 of 31 december 2017 reeds opgestart waren.
• Met overgangsregeling voor de beroepen, zolang de kwaliteitskamer niet actief is. Alle voorschriften voor de kwaliteitskamer treden immers maar in werking op een datum die nog door de Vlaamse regering moet worden bepaald.
• Wordt verwacht: uitvoeringsbesluit.

Bron: Besluit van de Vlaamse Regering van 14 juli 2017 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten en houdende wijziging van diverse bepalingen van het Financieringsbesluit van 21 december 2012, BS 29 augustus 2017 (procedurebesluit wonen van 14 juli 2017).

Zie ook:
Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten, BS 14 januari 2014 (procedurebesluit wonen van 25 oktober 2013).