Vlaanderen publiceert eigen gewestelijk onteigeningsdecreet

De Vlaamse overheid creëert één overkoepelende onteigeningsprocedure voor alle onteigeningen binnen het Vlaamse Gewest. De 4 federale onteigeningswetten zullen op het Vlaamse grondgebied alleen nog van toepassing zijn op onteigeningen die uitgaan van de federale overheid.
Voor de Vlaamse instellingen in Brussel bevat het decreet aparte voorschriften.
De typisch Vlaamse accenten van het nieuwe onteigeningsdecreet zijn: de invoering van een onderhandelingsplicht, de veralgemening van het openbaar onderzoek, de mogelijkheid tot zelfrealisatie, de gedwongen aankoop wanneer er afgezien wordt van onteigening, de invoering van een geïntegreerde procedure bij samenloop met andere ruimtelijke planningsprocedures, en de uitbreiding van de bevoegdheden van de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Eén en ander wordt nog verder uitgewerkt in een uitvoeringsbesluit.

Wat kan onteigend worden?

Onteigening is de gedwongen overdracht van de eigendom van een onroerend goed, of van een zakelijk recht op een onroerend goed.
Als op een onroerend goed een afzonderlijk zakelijk recht rust, kan dat recht dus apart onteigend worden. Samen met de eigendom over het goed – bv. bij vruchtgebruik of erfdienstbaarheid -, of los van de eigendom van het goed – bv. bij een recht van uitweg.
Het recht van huur of pacht kan niet onteigend worden, want dat is een persoonlijk recht.

Wanneer kan er onteigend worden?

Onteigening moet het ultieme middel zijn en blijven, en het nieuwe decreet verankert dan ook de noodzakelijkheidsvoorwaarde: de overheid die tot onteigening wil overgaan, moet uitdrukkelijk motiveren:

• wat het doel van algemeen belang is van de onteigening;
• dat het doel alleen bereikt kan worden via een onteigening; en
• dat daarvoor het specifieke goed of recht onteigend moet worden.

Onteigening is uiteraard alleen mogelijk na betaling van een billijke en vooraf vastgestelde schadevergoeding.

Wie kan er onteigenen?

De Vlaamse regering, het College van de Vlaamse Gemeenschapscommissie in Brussel (VGC), de verzelfstandigde agentschappen met rechtspersoonlijkheid, de gemeenten, de provincies, de OCMW’s, de polderbesturen, de ruilverkavelingscomités, de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Gemeenschapsonderwijs, de netbeheerders, de drinkwatermaatschappijen, de havenbedrijven en diverse bij naam genoemde rechtspersonen (Aquafin, Maatschappij Linkeroever, Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel) kunnen onteigenen.

Maar naast de Vlaamse regering en het College van de VGC hebben nu ook de gemeenten en provincies een algemene onteigeningsbevoegdheid. Zij hebben dus geen machtiging meer nodig van de hogere overheid. De andere instanties hebben nog wel een machtiging nodig vooraleer zij de bestuurlijke fase kunnen afsluiten met een definitief onteigeningsbesluit en een de gerechtelijke fase kunnen opstarten.
De gemeenteraad verleent die machtiging aan de OCMW’s, de autonome gemeentebedrijven, de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden en de samenwerkingsverbanden tussen OCMW’s.
De provincieraad verleent die machtiging aan de autonome provinciebedrijven en de provinciale ontwikkelingsmaatschappijen.

Start van de administratieve procedure

Het bestuurlijke luik van de onteigeningsprocedure start vanaf nu met een duidelijk gedefinieerde set van basisdocumenten:

• een voorlopig onteigeningsbesluit:
• een onteigeningsplan; en
• een projectnota.

Het decreet legt de minimuminhoud van elk van die documenten vast.

Dat moet leiden tot beter onderbouwde dossiers en dus minder gerechtelijke procedures.

Op het onteigeningsplan wordt ieder perceel aangeduid dat getroffen wordt door de onteigening. Vaste rechtspraak bevestigt immers dat een vordering wordt afgewezen als die betrekking heeft op een perceel dat niet voorkwam op het onteigeningsplan.
De projectnota licht het publiek in over de onteigeningsdoelstelling. Dus over het te realiseren project. De nota biedt de eigenaars de informatie die nodig is om te kunnen inschatten of zij in staat zijn om het onteigeningsdoel zelf te realiseren en is zo van groot belang bij het beoordelen van de noodzakelijkheidsvoorwaarde. Het plan vermeldt welke werken er zullen plaatsvinden, welke voorzieningen er gerealiseerd zullen worden, wat de realisatievoorwaarden zijn en binnen welke termijnen het project gerealiseerd wordt.

De onteigenende instantie krijgt bovendien een betredingsrecht: Indien nodig voor de opmaak van het onteigeningsplan en de projectnota, kan de onteigenende instantie een persoon aanwijzen die gemachtigd is om het goed waarvan de verwerving geheel of ten dele wordt beoogd, te betreden om alle nodige vaststellingen te verrichten en alle nodige onderzoeken uit te voeren. Deze vaststellingen en onderzoeken mogen de integriteit van het goed niet aantasten of enige andere schade hieraan veroorzaken en mogen niet de kenmerken hebben van een huiszoeking.

Eerst praten?

Het onteigeningsdecreet voert een plicht tot onderhandelen in: De onteigenende instantie onderneemt een aantoonbare poging via onderhandelingen om het te onteigenen onroerend goed of zakelijk recht minnelijk te verwerven.

Hóe de onderhandelingen moeten worden gevoerd, wordt niet decretaal geregeld, maar de onderhandelingen moeten wel ernstig genomen worden. Of zoals het in de Memorie van Toelichting staat: De onteigenende instantie of haar gemachtigden moeten minstens met de te onteigenen persoon rond de tafel hebben gezeten of aantoonbare pogingen daartoe hebben genomen.

De onteigenende instantie doet in het kader van de onderhandeling een schriftelijk aanbod. Dat aanbod is objectief, gemotiveerd en gebaseerd op de gevoerde onderhandelingen als daartoe bereidheid is betoond. In het aanbod worden de verschillende posten gespecificeerd; het bevat niet zomaar een totaalbedrag. De onteigenende instantie brengt de te onteigenen personen met een beveiligde zending op de hoogte van haar aanbod. Om de onteigende persoon voldoen bedenktijd te geven, moet het aanbod ten minste 4 weken vóór de betekening van de dagvaarding bij de vrederechter, bezorgd worden.

De onteigenende instantie mag uiteraard al vroeger, dus vóór het nemen van het voorlopig onteigeningsbesluit, onderhandelen om de percelen op een volkomen vrije basis te verwerven. Zonder de druk van een voorlopig onteigeningsbesluit.

Mét openbaar onderzoek

Na de opmaak van het voorlopige onteigeningsbesluit organiseert de onteigenende instantie een openbaar onderzoek over de voorgenomen onteigening. Zo’n openbaar onderzoek was al verplicht bij onteigening door een lokaal bestuur, maar was dat nog niet voor een andere onteigening.

Alle eigenaars van het te onteigenen goed en de houders van zakelijke of persoonlijke rechten op het te onteigenen goed, krijgen de gelegenheid om tijdens het openbaar onderzoek opmerkingen te formuleren.
Derden – zoals buren, buurtbewoners of belangenorganisaties – die geen persoonlijke of zakelijke rechten kunnen laten gelden op het te onteigenen goed, kunnen geen bezwaar indienen, aangezien zij niet betrokken zijn bij de gedwongen eigendomsoverdracht en dus geen enkel rechtstreeks belang hebben.
Derden kunnen in een latere fase wel bezwaar indienen als er een openbaar onderzoek wordt gehouden over het te realiseren project van algemeen belang.

Het openbaar onderzoek duurt 30 dagen. Het decreet regelt de wijze van aankondiging en het verloop van het onderzoek, en baseert zich daarvoor op de huidige regels uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het voorlopige onteigeningsbesluit met zijn bijlagen kan enkel gewijzigd worden op basis van opmerkingen die geformuleerd werden tijdens het openbaar onderzoek.
Als er andere wijzigingen worden aangebracht of als er essentiële wijzigingen worden aangebracht aan het besluit, het onteigeningsplan of de projectnota, moet er een nieuw openbaar onderzoek plaatsvinden. Dat hoeft echter niet als het aantal te onteigenen percelen of rechten enkel verminderd wordt.

Wat we zelf doen, doen we beter?

Als de eigenaar of houder van een zakelijk recht op een onroerend goed bereid is, én in staat is om het doel dat de overheid voor ogen had, zélf te realiseren, onder dezelfde voorwaarden, kan hij tijdens het openbaar onderzoek een verzoek tot zelfrealisatie indienen. In dat geval is er geen onteigeningsnoodzaak meer.
De eigenaars krijgen dan 70 dagen extra om hun verzoek te vervolledigen tot een gestaafd verzoek tot zelfrealisatie.

Het onteigeningsdecreet voert een specifieke procedure in voor die zelfrealisatie. Die procedure kan uitmonden in een zelfrealisatieconvenant. Dat convenant bevat een de verbintenis van de verzoeker om het project zelf te realiseren, afspraken over de voorwaarden, een waarborg voor de effectieve uitvoering, realisatie of instandhouding van het project, daarbij horende financiële en andere zekerheden, en sancties bij niet-naleving.

De onteigenende overheid kan het verzoek tot zelfrealisatie weigeren als hij kan aantonen dat de eigenaar daartoe niet bereid, of niet in staat is.
Het recht op zelfrealisatie geldt ook niet voor weg-, spoorweg-, haven- en waterweginfrastructuur en daarmee onlosmakelijk samenhangende ingrepen.

Definitief?

Zonder verzoek tot zelfrealisatie stelt de onteigenende overheid na afloop van het openbaar onderzoek het definitieve onteigeningsbesluit vast. Het onteigeningsdecreet beschrijft de inhoud ervan en alle verplichte bijlagen.
Met het definitief onteigeningsbesluit neemt de bestuurlijke fase een einde.

Het definitieve onteigeningsbesluit wordt in principe vastgesteld binnen een termijn van 90 dagen na de einddatum van het openbaar onderzoek als er geen verzoek werd ingediend, en na 160 dagen als dat wel het geval was. Een uittreksel van het definitieve onteigeningsbesluit wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.

Het definitieve onteigeningsbesluit kan bestreden worden voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Beperkte samenloop met andere procedures

Als een onteigening gepaard gaat met het opstellen van een ruimtelijk uitvoeringsplan (rup), met het opstellen van een voorkeurs- of projectbesluit in het kader van een complex project, of met het vaststellen van een rooilijnplan, dan kán de overheid ervoor kiezen om de verschillende procedures gedeeltelijk te laten samenlopen. In de praktijk betekent dit dat er één gezamenlijk openbaar onderzoek kan worden gehouden en dat het onderzoek gezamenlijk kan worden aangekondigd. Dat gebeurt volgens de regels die zijn in geschreven in de VCRO, het decreet op de complexe projecten of het rooilijndecreet. De andere aspecten van de onteigeningswetgeving blijven intact.

Niet akkoord? Naar de RvVb

Verzoeken tot schorsing of tot vernietiging van een definitief onteigeningsbesluit dat tot stand kwam onder het Vlaamse onteigeningsdecreet kunnen vanaf nu ingediend worden bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb).
De RvVb zal een kamer inrichten die uitsluitend bevoegd wordt voor de beroepen tegen definitieve onteigeningsbesluiten.

Het beroep moet ingesteld worden binnen een termijn van 45 dagen, te rekenen vanaf de kennisgeving ervan aan de rechtstreeks betrokkenen of vanaf de kennisgeving in het Belgisch Staatsblad voor andere belanghebbenden.

Nieuwe bestuursrechters zullen over een grondige kennis van het Vlaams onteigeningsrecht moeten beschikken.

De RvVb is momenteel al bevoegd voor gewestelijke vergunningsbeslissingen over het afgeven of weigeren van een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning en voor het omgevingsvergunningencontentieux. Door toevoeging van de beroepen tegen definitieve onteigeningsbesluiten wordt de bevoegdheid van de RvVb uitgebreid tot gemeenschapsaangelegenheden, maar alleen wat de onteigeningsbetwistingen betreft. De bestuurlijke fase van de onteigeningsprocedure is immers ook van toepassing in het tweetalige gebied van Brussel-Hoofdstad.

De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State behoudt zijn bevoegdheid als cassatierechter ten aanzien van uitspraken van de RvVb.

Gerechtelijke procedure

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de administratieve fase van de onteigeningsprocedure, die gericht is op het bekomen van een onteigeningsbesluit, en de gerechtelijke fase, die eveneens kan gaan over de legaliteit, maar die toch voornamelijk gaat over subjectieve rechten, zoals de hoogte van de onteigeningsvergoeding.
In tegenstelling tot de bestuurlijke procedure, die van toepassing is op het hele grondgebied van het Vlaamse Gewest en de Vlaamse Gemeenschap (dat laatste met beperkingen), is de gerechtelijke procedure een gewestelijke aangelegenheid.
Dat betekent dat in het Vlaamse Gewest, de Vlaamse gerechtelijke procedure geldt uit het nieuwe onteigeningsdecreet, en op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Brusselse procedure. Maar zolang Brussel geen eigen gerechtelijke procedure heeft uitgewerkt, blijven daar de voorschriften van de 3 federale wetten op de gerechtelijke onteigening gelden.

Wat blijft, is dat de gerechtelijke fase alleen kan worden opgestart als alle bepalingen uit de bestuurlijke fase werden nageleefd.
Maar in het Vlaamse Gewest kan een zaak voortaan ingeleid worden bij de vrederechter via een dagvaarding, waarna onmiddellijk de inleidende zitting kan volgen. De wet voorzag tot nu in een inleiding bij verzoekschrift, vervolgens een beschikking van de vrederechter, en dan een dagvaarding. Dat was omslachtiger en duurder. Bovendien kan de gerechtskundige nu al aanwezig zijn op de inleidingszitting, wat opnieuw tijdswinst oplevert.

De Vlaamse overheid heeft alle procedurestappen opgelijst in een begeleidend document; wij gaan er hier dan ook niet dieper op in. Wat telt, is dat de vrederechter binnen de drie maanden na de inleidingszitting uitspraak moet doen over de wettigheid van de onteigening.
De partijen kunnen tegen die beslissing in beroep gaan.
Als de rechter in beroep bevestigt dat de onteigening wettig is, stuurt hij het dossier terug naar de vrederechter voor verdere afhandeling. De rechter in beroep moet binnen de 3 maanden uitspraak doen.

Binnen de vijf maanden volgend op het verzoek tot instaatstelling moet de vrederechter uitspraak doen over de definitieve onteigeningsvergoeding.
Alle partijen kunnen een beroep instellen tegen het vonnis dat de definitieve vergoeding vastlegt en dit bij de rechtbank van eerste aanleg. De rechtbank doet uitspraak over de definitieve onteigeningsvergoeding binnen de vijf maanden volgend op de inleidingszitting.

Nog vermeldenswaard is dat het decreet uitdrukkelijk bepaalt dat de onteigenende instantie het goed in bezit kan nemen zodra er een provisionele vergoeding is betaald die aanvaardbaar is in het licht van de later te bepalen definitieve vergoeding en dat de vrederechter dat moment van inbezitneming met 6 maanden uitstellen.

Wederoverdracht

Het onteigeningsdecreet gaat tot slot nog dieper in op 2 aspecten van rechtsbescherming voor de onteigende: het recht van wederoverdracht en de afdwingbare overname van het restant.
Het recht van wederoverdracht ontstaat als binnen een termijn van vijf jaar geen aanvang wordt gemaakt met de realisatie van het onteigeningsdoel. In dat geval moet de onteigenende instantie het goed opnieuw aanbieden aan de onteigende partij of haar rechthebbenden. Die zijn echter niet verplicht om op het aanbod in te gaan.
Het recht van wederoverdracht is ook van toepassing op goederen of zakelijke rechten die ‘in der minne’ werden aangekocht tot algemeen nut.

Het onteigeningsdecreet moderniseert de procedure. Zo kan het recht nu ook uitgeoefend worden in fasen of termijnen.

Gedwongen aankoop

Daarnaast krijgt de onteigende voortaan een recht op een gedwongen overname van het deel van het onroerend goed dat niet onteigend wordt. Zo’n recht bestond tot nu alleen in het kader van een wet van 1807 op het droogleggen van moerassen. Volgens die wet kon de onteigende persoon eisen dat het hele gebouw met de grond waarop dat gebouw was opgericht werd aangekocht door de onteigenende overheid, tegen de normale verkoopprijs, in plaats van tegen een onteigeningsvergoeding. De wetgever wou zo verhinderen dat een gebouw op een inefficiënte wijze zou worden gesplitst.

Het onteigeningsdecreet veralgemeent dat regime van gedwongen overname.

‘Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017’

Het onteigeningsdecreet voert wijzigingen door in 27 andere decreten, waaronder het brownfieldconvenantendecreet, het bodemdecreet en het energiedecreet, die alledrie specifieke onteigeningsbepalingen bevatten. Die worden overgeheveld naar het onteigeningsdecreet. Het decreet heft de 4 federale onteigeningswetten op – de gewone onteigeningswet van 1835, de wet op de vereenvoudiging van de administratieve formaliteiten van 1870, de onteigeningswet dringende omstandigheden van 1926 en de onteigeningswet hoogdringende omstandigheden van 1962. En het schrapt 2 specifieke Vlaamse onteigeningsdecreten inzake gemeenschapsaangelegenheden en gewestbevoegdheden.

Het decreet zelf zal nog verder uitgewerkt worden in een uitvoeringsbesluit. Dat zal volgens de toelichting vooral technische aspecten van de administratieve fase bevatten, ?zonder nieuwe verplichtingen voor de eigenaars. Voor de lopende administratieve en gerechtelijke procedures blijven de huidige, geldende administratieve en gerechtelijke regels van kracht.

Net als de andere decreten die uitgaan van de minister-president kreeg ook dit decreet een officieel verkort opschrift: Dit decreet wordt aangehaald als: het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017

Het decreet is als volgt gestructureerd:

Voor minister van Omgeving Joke Schauvliege is dit onteigeningsdecreet overigens maar een eerste stap. Zij wil alle instrumenten van landinrichting op termijn bundelen in een Instrumentencodex. In haar beleidsnota zegt ze daarover: Ik bewerkstellig de opmaak van één instrumentendecreet. Dit decreet wordt samengesteld uit het gamma van ruimtelijk instrumentarium, maar ook andere types van instrumenten die deze realisatiegerichtheid kunnen versterken. Ik denk onder andere aan fiscale instrumenten, instrumenten uit het burgerlijk recht, instrumenten uit het landinrichtingsdecreet, de grond- en pandenbeleidsinstrumenten, evenals de geharmoniseerde compenserende vergoedingen. En in de toelichting bij het ontwerp van onteigeningsdecreet luidt het: In een latere fase kan onderzocht worden of dit decreet, samen met de vastgoedcodex en nog andere uit te werken regelgeving gelieerd aan onroerende goederen (zoals bv. het instrumentendecreet) opgenomen kan worden in een groter geheel van decreten inzake vastgoed in het kader van een codificatieoefening.

Van toepassing:

• Vlaams Gewest (volledig) en Vlaamse Gemeenschap (gedeeltelijk).
• Datum nog te bepalen: Dit decreet treedt in werking op een door de Vlaamse Regering vast te stellen datum.
• Met overgangsbepalingen.
• Wordt verwacht: uitvoeringsbesluit.

Bron: Decreet van 24 februari 2017 betreffende onteigening voor het algemeen nut, BS 25 april 2017 (Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017).