Derdenrekening en meer openheid in tuchtprocedures van vastgoedmakelaar

Vastgoedmakelaars zijn vanaf nu bij wet verplicht om de gelden van hun cliënten op een afgescheiden rekening te plaatsen. Syndici worden verlost van de jaarlijkse BIV-lijsten en er komt meer transparantie in de tuchtprocedure van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De klager zal bijvoorbeeld in beroep kunnen gaan tegen het seponeren van een klacht. En er wordt een rechtskundig assessoraat-generaal gecreëerd.

Syndicus

Alle syndici moeten het BIV elk jaar een lijst bezorgen van de mede-eigendommen waarvoor zij aangesteld zijn als syndicus.

De wet van 21 december 2017 schrapt die verplichting zodra de vereniging van mede-eigenaars de syndicus heeft ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). De verplichting tot inschrijving van de syndicus bij de Kruispuntbank werd vorig jaar ingevoerd. Momenteel geldt er een overgangstermijn.

Als een syndicus bij meerdere verenigingen is aangesteld, valt de verplichting tot het opstellen van de BIV-lijst pas helemaal weg als álle verenigingen van mede-eigenaars de syndicus hebben ingeschreven bij de KBO.

Rechtskundig assessor

Vastgoedmakelaars die hun deontologische verplichtingen niet naleven, kunnen tuchtrechtelijk bestraft worden met een waarschuwing, een berisping, een schorsing of een schrapping uit hun functie. Het tuchtrechtelijk dossier wordt in eerste instantie onder de loep genomen door een rechtskundig assessor. Die beslist dan of hij de klacht al dan niet doorstuurt naar de Uitvoerende Kamer voor een tuchtprocedure. De wetgever brengt nu alle bepalingen op de rechtskundig assessoren samen en hevelt daartoe ook enkele regels uit het KB van 20 juli 2012 op de organisatie en werking van het BIV over naar de wet op de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar.

Concreet: de minister van Middenstand wijst onder de advocaten een rechtskundig assessor aan voor elke Uitvoerende Kamer, plus één of meerdere plaatsvervangende rechtskundig assessoren. Zij worden benoemd voor een termijn van 6 jaar. De rechtskundig assessoren van de Uitvoerende Kamers vormen samen het rechtskundig assessoraat.

Zij oordelen over de opportuniteit van een tuchtrechtelijke vervolging. De rechtskundig assessoren kunnen de leden-vastgoedmakelaars oproepen of laten oproepen om voor de Uitvoerende Kamers te verschijnen als zij van oordeel zijn dat de feiten een deontologische tekortkoming inhouden die zwaarwichtig genoeg is.
Als dat niet zo is, klasseren zij het dossier zonder gevolg.
Zij kunnen een dossier ook ‘onder voorwaarden‘ zonder gevolg klasseren. In dat geval wordt de zaak geklasseerd als de betrokken vastgoedmakelaar zich engageert om bepaalde voorwaarden na te leven.
De assessor mag in zijn beslissing ook ‘elke aanbeveling formuleren die hij nuttig acht’.

Rechtskundig assessor-generaal

Naast de rechtskundig assessoren benoemt de minister vanaf nu ook één Nederlandstalige en één Franstalige rechtskundig assessor-generaal, met één of meerdere plaatsvervangende assessoren-generaal. Zij worden net als de ‘gewone’ rechtskundig assessoren benoemd onder de advocaten die zijn ingeschreven op het tableau van de Orde.
De rechtskundig assessoren-generaal vormen samen het rechtskundig assessoraat-generaal.

De rechtskundig assessoren-generaal zullen zich uitspreken over de aanvragen tot herziening van beslissingen van de rechtskundig assessoren tot het klasseren zonder gevolg van een klacht.

De opdrachten van de rechtskundig assessoren en de rechtskundig assessoren-generaal zullen nog uitgediept worden in een koninklijk besluit.

Onverenigbaar

Nu al staat vast dat de functie van rechtskundig assessor niet gecombineerd mag worden met die van rechtskundig assessor-generaal.

Niemand mag ook meer dan 2 opeenvolgende mandaten van rechtskundig assessor of rechtskundig assessor-generaal uitoefenen. Na 2 opeenvolgende mandaten moet de betrokkene er minstens 4 jaar tussenlaten voor hij het mandaat opnieuw mag opnemen.
Voor de assessoren in functie geldt een overgangsregeling.

Tussen een mandaat van rechtskundig assessor en dat van rechtskundig assessor-generaal moeten er ook minstens 4 jaren zitten.

Feedback door de assessor

Als een rechtskundig assessor beslist om een klacht tegen een vastgoedmakelaar zonder gevolg te klasseren, moet hij die beslissing vanaf nu melden aan de persoon die klacht indiende én aan het Bureau van het BIV. Informatie over het privéleven van de vastgoedmakelaar of van derden wordt wel eerst geschrapt.

De klager zelf en het Bureau kunnen daarop een verzoek tot herziening van de beslissing tot seponeren indienen bij de rechtskundig assessor-generaal. Dat moet aangetekend gebeuren, binnen een termijn van 15 dagen. De rechtskundig assessor-generaal zal zich over het verzoek tot herziening beraden en een beslissing nemen binnen een niet nader bepaalde ‘redelijke termijn’.

Als hij de beslissing tot klasseren zonder gevolg herziet, roept de rechtskundig assessor-generaal de vastgoedmakelaar op om toch nog voor de Uitvoerende Kamer te verschijnen.
Als hij beslist om niet in te gaan op het verzoek tot herziening, brengt de assessor-generaal de verzoeker – klager, bureau of allebei – op de hoogte.

Feedback tijdens de tuchtprocedure

Als een rechtskundig assessor (of rechtskundig assessor-generaal) meent dat een tuchtrechtelijke procedure opportuun is, maakt hij het dossier over aan de Uitvoerende Kamer en wordt de huidige tuchtrechtelijke procedure gevolgd.

De Uitvoerende Kamer moet vanaf nu een kopie van het motiverende én beschikkende gedeelte van elke tuchtbeslissing bezorgen aan het Bureau én aan de rechtskundig assessor of rechtskundig assessor-generaal die het dossier bij haar heeft ingediend.
Het Bureau en de assessor die het dossier heeft overgemaakt, kunnen binnen de 30 dagen beroep instellen tegen de beslissing van de Uitvoerende Kamer.

De Kamer van Beroep moet op haar beurt een kopie van het motiverende én beschikkende gedeelte van haar tuchtbeslissing bezorgen aan het Bureau en aan de assessor die het dossier heeft ingediend.

Zodra de beslissing definitief is geworden en er geen beroep meer mogelijk is, bezorgt de Uitvoerende Kamer (of de Kamer van Beroep indien er beroep werd ingesteld), een kopie van het beschikkende gedeelte van haar beslissing aan de persoon die de klacht heeft ingediend.
De klager kan dan vragen om ook een kopie van het motiverende gedeelte van de beslissing te krijgen of om het tuchtdossier te mogen inkijken. Dat laatste kan alleen als de betrokkene daarvoor ernstige redenen kan aanvoeren. De kamer beslist autonoom of zij al dan niet op het verzoek ingaat.

De kamer kan op eigen initiatief ook beslissen om het beschikkende gedeelte van haar beslissing mee te delen aan derden en om die derden inzage te geven in het tuchtdossier als zij daar ernstige redenen voor hebben.

Voorlopige maatregelen

Als zij menen dat de activiteiten van een vastgoedmakelaar schade kunnen berokkenen aan derden of als de goede naam van het instituut in het gedrang kan komen, kunnen de rechtskundig assessor en zijn collega-assessor-generaal voorlopige maatregelen opleggen gedurende maximum 3 maanden. Bv.: een tijdelijk verbod tot het uitoefenen van het beroep.

Op vraag van de assessor kan de Uitvoerende Kamer die voorlopige maatregelen met nog eens 6 maanden verlengen.

De assessor of de kamer brengt de vastgoedmakelaar en het Bureau op de hoogte van de beslissing tot het opleggen of verlengen van voorlopige maatregelen.

De vastgoedmakelaar kan tegen de beslissing tot het opleggen van voorlopige maatregelen en tegen de beslissing tot het verlengen van de voorlopige maatregelen in beroep gaan bij de Kamer van Beroep, volgens een versnelde procedure.

Tuchtstraf tegen syndicus

Een syndicus die tuchtrechtelijk veroordeeld wordt tot een ernstige sanctie, moet dit met een aangetekende brief melden aan de voorzitters van de algemene vergaderingen van de verenigingen van mede-eigenaars. Dat is het geval:

• wanneer de syndicus één of meer voorlopige maatregelen opgelegd kreeg;
• wanneer er een schorsing van meer dan een maand zonder uitstel werd uitgesproken; of
• wanneer hij geschrapt werd van het tableau of van de lijst van de stagiairs.

De wet beschrijft wat er in de aangetekende brief moet staan, en wanneer en aan wie die brief en het bewijs van verzending bezorgd moeten worden.

Syndici die deze verplichting niet nakomen, worden beschouwd als syndici die de titel van syndicus illegaal dragen en het beroep van syndicus illegaal uitoefenen.

Voor syndici die deel uitmaken van een rechtspersoon met meerdere vastgoedmakelaars-syndici bestaat er een aparte regeling.

Bewarende maatregelen

Het Bureau, de rechtskundig assessor én de rechtskundig assessor-generaal kunnen in een concreet dossier vragen aan de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg om de bewarende maatregelen te nemen die hij nuttig acht. Zoals: het aanstellen van een voorlopig bewindvoerder of het blokkeren van de toegang van de vastgoedmakelaar tot de rekeningen waarop het geld van derden staat.

Het Bureau baseert zijn beslissing tot het vragen van bewarende maatregelen op de nota inzake het doorsturingsbeleid, die werd opgesteld door de Nationale Raad en werd goedgekeurd door de federale minister van Middenstand. De maatregel moet ingegeven zijn door de zorg voor het collectief belang van de leden van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, door de eerbaarheid van het beroep van vastgoedmakelaar, en door het voorkomen van schade aan derden.

Als de vastgoedmakelaar een syndicus is, zal de voorlopig bewindvoerder diens plaats innemen als syndicus van de mede-eigendommen (zolang er geen voorlopige syndicus is aangesteld).

Online

De Uitvoerende Kamers en de Kamers van Beroep moeten op de website van het BIV het motiverend en beschikkend gedeelte publiceren van alle definitieve tuchtbeslissingen die te maken hebben met een schorsing of een schrapping wegens geldverduistering, het niet-terugbetalen van gelden, het ontvangen van geheime commissies of zware tekortkomingen, en van andere beslissingen die ‘nuttig’ worden geacht.
De beslissingen worden eerst geanonimiseerd.

Kwaliteitsrekening

Elke vastgoedmakelaar moet een onderscheid maken tussen zijn eigen geld en het geld van derden. Dat onderscheid werd al gemaakt in de deontologische code, maar krijgt nu een wettelijke basis. Er zijn 2 types van kwaliteitsrekening mogelijk: een eigenlijke derdenrekening en een rubriekrekening. Een derdenrekening is een globale rekening waarop de gelden worden ontvangen of beheerd die naar cliënten of derden moeten worden doorgestort. De rubriekrekening is een geïndividualiseerde rekening die geopend wordt voor een bepaald (groot) dossier of een specifieke klant.

De wet legt een aantal voorwaarden vast. Zo mag een kwaliteitsrekening nooit een debetsaldo vertonen. Er mag nooit een krediet verleend worden met het saldo op de rekening. De rekening mag nooit als zekerheid gebruikt worden. Enzovoort.

De vastgoedmakelaar word geacht de bedragen die hij ontvangt, zo snel mogelijk over te maken aan de persoon die er recht op heeft. Als er gegronde redenen zijn waarom hij het geld niet binnen de 4 maanden kan overmaken aan de rechthebbende, stort hij het geld op een rubriekrekening. Behalve als het totaalbedrag niet hoger is dan 2.500 euro.
Het bedrag van 2.500 jaar wordt om de 2 jaar geëvalueerd.

Sommen die niet bezorgd konden worden, worden na 2 jaar overgemaakt aan de Deposito- en Consignatiekas.
De termijn van 2 jaar wordt wel geschorst als er een gerechtelijke procedure loopt.

De federale regering kan bij koninklijk besluit nog meer regels opleggen voor het beheer, de toegang tot, de controle en het toezicht op de kwaliteitsrekeningen.

Het beroepsinstituut krijgt van de wetgever de opdracht om een toezichtsregeling uit te werken waarin ten minste staat: wie, hoe en wanneer, waarop toezicht houdt, wanneer het om de derdenrekeningen en rubriekrekeningen gaat. De toezichtsregeling legt ook sancties op.
De rekeningen die beheerd worden in het kader van een gerechtelijk mandaat, vallen hierbuiten.

Klachten

In de memorie van toelichting bij het ontwerp van wijzigingswet vinden we tot slot nog wat informatie over de tuchtzaken die de voorbije jaren plaats vonden tegen vastgoedmakelaars. Het gaat om cijfers uit een rapport dat het BIV opstelde over de periode 2014-2015.

Uit de cijfers blijkt dat 1.574 op 2.403 dossiers (65,5%) zonder gevolg geklasseerd werden. De cijfers tonen ook aan dat de klachten aan Nederlandstalige kant sneller worden doorgestuurd naar de Uitvoerende Kamer, dan aan Franstalige kant. Anderzijds ligt het aantal vrijspraken en het aantal dossiers waarin de feiten wel bewezen worden geacht, maar er geen tuchtstraf wordt opgelegd omdat de feiten niet zwaar genoeg doorwegen, ook beduidend hoger in het noorden dan in het zuiden van het land. Aan Franstalige kant wordt er dus minder snel vervolgd, maar áls er wordt vervolgd, wordt er zwaarder gestraft. Onze zuiderburen grijpen minder snel naar de berisping of waarschuwing, en zullen dus sneller overgaan tot schorsing of schrapping. Volgens de memorie bestaat er zo een evenwicht in de behandeling van de klachtendossiers aan Nederlandstalige en Franstalige kant, ondanks het verschil in vervolgingsbeleid tijdens de voorafgaande en de eigenlijke tuchtrechtelijke fase.

• We geven ook nog even mee dat de meeste dossiers die in de periode 2014-2015 ingediend werden, zonder gevolg geklasseerd werden omdat:
• er geen deontologische fout had plaats gevonden. Het ging dan wellicht om een handels- of burgerlijk geschil (645 dossiers);
• er niet voldoende bewijs kon worden gevonden (292 dossiers); of
• er een minnelijke schikking gesloten werd (291 dossiers).

Van toepassing:

• België.
• Vanaf 1 februari 2018.
• Vanaf 1 augustus 2018, wat de kwaliteitsrekeningen betreft (art. 13).
• Met overgangsbepalingen voor vastgoedmakelaars-syndici en voor in functie zijnde rechtskundig assessoren (art. 11 en 12).
• Wordt verwacht: uitvoeringsbesluit.

Bron: Wet van 21 december 2017 [houdende] wijziging van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22 januari 2018.

Zie ook:

• Art. 577-8, §2/1 van het Burgerlijk Wetboek [over de verplichting tot inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen].
• Koninklijk besluit van 15 maart 2017 betreffende de nadere regels voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen, BS 24 maart 2017.