Le 13 décembre 2023, l’Autorité belge de la concurrence a condamné la marque Le Creuset pour pratiques anticoncurrentielles.

Le Creuset a maintenu une politique de prix stricte au sein de son réseau de distributeurs indépendants en faisant pression sur ces derniers pour qu’ils respectent les prix de vente « recommandés ». Cette pression de la part de Le Creuset provenait en partie de plaintes de certains distributeurs de Le Creuset à l’égard de collègues, qui demandaient à Le Creuset d’intervenir afin de  faire respecter la politique de prix dans le réseau.

L’infraction

Le Creuset communique chaque année des prix de revente recommandés et des prix promotionnels recommandés. Toutefois, Le Creuset attendait clairement des distributeurs qu’ils appliquent effectivement ces prix et qu’ils maintiennent effectivement les prix promotionnels pendant les périodes promotionnelles déterminées par Le Creuset, avec les remises souhaitées par Le Creuset.

Dans son système de « distribution sélective », le strict respect de la politique commerciale du Creuset a été inclus dans les critères qualitatifs, en plus des critères qualitatifs habituels relatifs à l’aménagement du magasin et à la promotion des produits. Dans ce contexte, Le Creuset impose l’obligation de faire approuver au préalable les plans de marketing du distributeur par Le Creuset, afin que ce dernier puisse évaluer s’ils respectent l’image de la marque.

Par cette obligation, Le Creuset s’assurait que les prix de vente minimaux qu’il souhaitait maintenir étaient respectés, en violation du règlement sur les accords verticaux et de l’article 101 du TFUE. Le Creuset assurait un suivi auprès de ses distributeurs par courriel et par téléphone et se rendait également dans les magasins des distributeurs pour vérifier les prix de vente. Dans chaque cas, l’importance du respect des prix du Creuset a été soulignée. Pour mieux faire respecter les prix minimums souhaités, Le Creuset a eu recours aux mesures  suivantes :

• Contrôles, y compris par le biais d’achats mystères
• Pression pour arrêter des prix différents (y compris en demandant de justifier pourquoi le prix recommandé n’a pas été respecté).
• Les informations sur le distributeur qui s’écarterait du prix de détail recommandé, quand et pour quelle raison, ont été partagées avec d’autres distributeurs.
• Le Creuset a limité la capacité des distributeurs à organiser des promotions (en n’approuvant pas les promotions comportant des sous-cotations non souhaitées)
• Les livraisons des distributeurs qui ne se conforment pas à la politique de prix,  ont été rejetées ou bloquées.
• Les contrats avec les distributeurs qui ne se conforment pas à la politique de prix ont été résiliés ou n’ont pas été renouvelés.

Infraction à la législation sur les étirements

Une telle pression pour respecter et appliquer effectivement des prix minimums ou recommandés viole l’article 101 du TFUE et constitue une infraction par objet (restriction par objet). En conséquence, les distributeurs de Le Creuset ne sont pas libres de fixer leurs prix de vente. L’effet anticoncurrentiel effectif  n’a donc pas dû être démontré. Le fait que Le Creuset agisse sur la base de plaintes de collègues distributeurs n’est évidemment pas pertinent dans ce cas.

Lourde amende

Le Creuset s’est vu infliger une amende de 490.112 euros (et donc le maximum légal de 10 % du chiffre d’affaires annuel).

Conclusion

Les franchiseurs doivent donc être prudents lorsqu’ils recommandent des prix de vente et/ou vérifient ou documentent  de près la manière dont les franchisés réagissent à ces recommandations de prix.

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VENTE AU CONSOMMATEUR : le vendeur a la charge de la preuve pendant deux ans

Les directives visent à assurer une protection plus étendue (et plus uniforme au sein de l’Union européenne) des consommateurs lors de l’achat de biens défectueux.

Auparavant, le défaut d’un bien qui se manifestait dans les six premiers mois après l’achat était considéré comme relevant de la responsabilité du vendeur/producteur, sous réserve de la preuve du contraire. La durée de cette présomption réfutable en faveur du consommateur est désormais portée à deux ans.

Pendant deux ans, le consommateur ne doit pas prouver que le défaut est inhérent au produit, mais c’est au vendeur de prouver que le consommateur est responsable du défaut et que le produit a été livré par le vendeur en parfait état.

Le consommateur bénéficie donc d’une période de garantie de deux ans et est libéré d’une charge de preuve difficile (et presque impossible).

Pour les biens d’occasion, cette période peut être contractuellement réduite à un an, à condition que le consommateur en soit clairement informé.

ÉCONOMIE NUMÉRIQUE

En outre, le législateur introduit des définitions du « contenu numérique » et des « services numériques » afin que la définition obsolète des « biens de consommation » soit adaptée à la nouvelle économie numérique et à l’importance croissante du commerce électronique.

Il s’agit notamment des applications mobiles, des programmes informatiques, des fichiers audio ou vidéo numériques ou du stockage en cloud.

Il est remarquable que le concept classique d’un ‘prix’ soit complètement ouvert par le législateur. Même, lorsque, par exemple, il n’y a pas de transaction financière entre le vendeur et le consommateur, mais just une simple échange, ou une « offre gratuite », les nouvelles règles peuvent s’appliquer si le vendeur obtient un avantage qui peut être évalué en argent. Il peut par exemple s’agir du transfert des données personnelles du consommateur (par exemple, par le biais du « profiling« ), ou de toute monnaie numérique. Comme pour les achats des consommateurs, la législation prévoit une période de garantie prolongée et des exigences de conformité du contenu.

DISPOSITIONS TRANSITOIRES

Ces nouveautés s’appliquent aux contrats conclus à partir du 1er juin 2022 et donc pas encore aux contrats en cours ou conclus antérieurement.

EFFET RÉTROACTIF DE LA DIRECTIVE OMNIBUS

Enfin, malgré l’attention médiatique considérable dont a fait l’objet la directive Omnibus [https://racinebrussels.eu/fr/la-directive-omnibus-enfin-transposee-en-droit-belge/], évoquée ici précédemment, et les déclarations du ministre et du secrétaire d’État compétents [Les infractions à la législation en matière de l’indication des prix restent élevées | Eva De Bleeker ] – dans lesquelles il était clairement indiqué que la précedente période des soldes et la précédente période d’attente avant les soldes seraient les dernières à pouvoir être organisées de la manière habituelle  – la directive Omnibus n’a été publiée dans le moniteur belge que le jeudi 2 juin 2022, au lieu de la date prévue du 28 mai 2022. La publication, prévue à la veille de l’actuelle période d’attente, a donc été retardée, ce qui rend très floues pour les détaillants les modalités d’application des nouvelles règles sur les prix de référence pendant cette période d’attente et pendant les soldes de juillet 2022.

De nombreux centres commerciaux se sont demandés, à juste titre, quel serait l’impact des réductions de prix lors d’une foire (braderie) autorisée pendant la période d’attente de juin 2022 sur les remises pendant les soldes successives. Traditionnellement, aucune réduction de prix ne peut être annoncée pendant ces périodes d’attente, mais une exception était prévue pour les foires et les événements commerciaux locaux (les ‘braderies’).

Avec l’introduction (tardive) de la Directive, il est maintenant clair que les prix de référence mentionnés pour les remises pendant les soldes de juillet 2022 devront tenir compte de la remise pendant la foire de juin 2022 l.

La directive européenne n’a apparemment pas laissé de place à cette exception (typiquement belge). Il reste à voir comment l’Inspection économique surveillera le marché (local) belge. Une certaine clémence pour les ventes de juillet 2022 est à prévoir vu la transposition tardive de la Directive.

Si vous avez des questions sur l’application ultérieure de ces dispositions plus strictes, veuillez contacter l’équipe Retail de Racine.

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Cette directive devait avoir été transposée avant le 28 novembre 2021, mais devait en tout état de cause entrer en vigueur le 28 mai 2022. En raison de cette transposition tardive, maintenant approuvée par le Parlement et bientôt publiée au Moniteur belge, la Belgique respecte normalement à peine le délai d’entrée en vigueur.

Règles relatives aux remises

À partir de la prochaine période de vente, il sera obligatoire d’indiquer un prix de référence clair. Le prix de référence à mentionner est le prix le plus bas proposé par l’entreprise pendant une période d’au moins trente jours avant la réduction de prix (et donc aussi la période de soldes), ce qui augmente la transparence vis-à-vis du consommateur et réduit donc aussi la possibilité de pratiques trompeuses et frauduleuses.

Pour les produits qui sont sur le marché depuis moins de 30 jours, le prix précédent est le prix le plus faible appliqué par
l’entreprise pendant une période d’au moins sept jours avant l’application de la réduction de prix.

Toutefois, le législateur belge laisse ouverte la possibilité facultative, prévue par la directive, d’augmenter progressivement un pourcentage de réduction. Une exception est prévue pour les périodes d’augmentation progressive du taux d’actualisation pendant une période non interrompue qui ne peut dépasser trente jours. Dans ce cas, l’entreprise ne doit pas ajuster le prix de référence chaque fois que la réduction est augmentée, mais peut conserver le prix de référence initial tel que déterminé avant l’application de la première réduction de prix.

Services numériques

La transposition de la directive prévoit une plus grande transparence dans la fourniture de services et de plateformes numériques.

Le recours à des tiers (rémunérés) pour fournir de (fausses) évaluations d’un produit ou d’un service est interdit, et il faut s’assurer que les évaluations des consommateurs ne peuvent provenir que de consommateurs qui ont effectivement payé le produit ou le service. Le fournisseur doit également indiquer clairement si tous les avis des consommateurs sont affichés et pas seulement les avis positifs, par exemple. Si un produit obtient un certain classement lors de la recherche de ce produit en ligne, mais que ce classement n’est obtenu que sur la base d’une publicité payante, cela doit être clairement indiqué.

Nous renvoyons à notre précédente contribution sur ce sujet.

Vous devez donc vérifier si votre politique de prix est toujours conforme aux règles plus strictes en matière de prix de référence.

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Dans ce cas, il est important d’avertir le client le plus tôt possible afin de trouver une solution pour les augmentations de prix imprévisibles.

Cette question concerne aussi bien les contrats (de marchés) publics que les contrats privés.

Contrats privés

À cet égard, la loi B2B stipule que les clauses qui ont pour objet d’autoriser l’entreprise à modifier unilatéralement sans raison valable le prix sont présumées abusives.

En outre, en ce qui concerne les contrats privés, l’article 57 de la loi relative aux mesures de redressement économique est pertinent.

Tout d’abord, cet article stipule que la révision n’est autorisée qu’à concurrence d’un montant maximum de 80 % du prix final. Par conséquent, le facteur fixe dans une formule de révision des prix doit être d’au moins 20%.

En second lieu, cet article prévoit que les contrats ne peuvent contenir des clauses de révision de prix que si elles se réfèrent à des paramètres qui représentent les coûts réels. Si la clause de révision des prix prévue dans le contrat ne reflète pas l’augmentation actuelle des prix, il nous semble possible de demander une modification de la clause de révision des prix prévue (non adaptée) sur base de l’article susmentionné.

Si le contrat ne prévoit pas de clause de révision des prix, mais que l’inclusion d’une telle clause est néanmoins souhaitable pour assurer l’équilibre économique du contrat, il nous semble qu’il pourrait éventuellement être demandé, sur base de la bonne foi et de la théorie de l’imprévision, de renégocier le contrat, y compris l’ajout d’une clause de révision des prix. À cet égard, il est fait référence au futur article 5.74 du nouveau Code civil concernant l’imprévision (prévoyant une codification de la jurisprudence récente de la Cour de Cassation).

Contrats publics

L’article 38/7 de l’arrêté royal établissant les règles générales d’exécution des marchés publics (AR EXECUTION) rend obligatoire l’inclusion d’une clause de révision des prix pour les marchés de travaux et de services visés à l’annexe 1 de cet AR EXECUTION, à l’exception des marchés dont la valeur estimée est inférieure à 120.000 EUR et dont le délai d’exécution initial est inférieur à 120 jours ouvrables ou 180 jours calendrier. Pour ces derniers contrats, il ne s’agit pas d’une obligation mais bien d’une possibilité.

Pour les marchés de fournitures et de services qui ne figurent pas à l’annexe 1 de l’AR EXECUTION, l’ajout d’une clause de révision des prix n’est pas une obligation, mais seulement une possibilité.

Conformément à l’article 10 de la Loi sur les marchés publics, l’article 57 précité de la loi relative aux mesures de redressement économique ne s’applique pas aux marchés publics. Pour les marchés publics, il n’est donc pas nécessaire de prévoir un facteur fixe de 20% et une formule de révision des prix couvrant 100% du prix peut être prévue.

Si une clause de révision des prix est déjà prévue dans le contrat et si elle couvre de manière adéquate les augmentations de prix actuelles, il va de soi que la clause de révision des prix existante peut être appliquée.

Si la clause de révision des prix prévue ne permet pas d’absorber suffisamment les hausses de prix actuelles, il nous semble que l’on pourrait demander de renégocier la clause de révision des prix sur base de l’article 38/11 AR EXECUTION. Le fait que le pouvoir adjudicateur a prévu une formule de révision de prix inadaptée dans le cahier des charges constitue alors une négligence. En outre, l’article 38/7 AR EXECUTION stipule que la révision des prix doit refléter la structure réelle des coûts. Eventuellement, l’article 38/9 AR EXECUTION pourrait également être invoqué pour demander la renégociation d’une formule de révision des prix inadaptée. Le préjudice subi serait alors la différence entre le prix calculé selon la formule inadaptée et celui calculé selon une formule « correcte ».

Même si aucune formule de révision de prix n’est prévue, il nous semble que l’article 38/9 AR EXECUTION pourrait être invoqué pour inclure une formule de révision des prix dans le contrat.

En ce qui concerne ce dernier article, le contractant ne peut invoquer l’imprévisibilité pour demander une révision du contrat que s’il peut prouver que la révision est devenue nécessaire en raison de circonstances qui ne pouvaient raisonnablement être prévues lors du dépôt de son offre, qui ne pouvaient être évitées et dont les conséquences n’ont pas pu être corrigées malgré tous les efforts déployés à cet effet.

Dans le contexte actuel de fortes augmentations de prix dues à la situation de guerre en Ukraine, ces conditions doivent donc être spécifiquement remplies et aucun droit automatique à une révision du contrat ne peut en découler. Il sera donc nécessaire d’indiquer et de prouver, au cas par cas, que ces conditions sont remplies. Bien que le caractère imprévisible de la guerre et des hausses de prix qui en résultent semble a priori pouvoir être défendu, il conviendra également d’examiner dans quelle mesure les conséquences de cette guerre dans un secteur spécifique pour un contrat spécifique auraient pu être évitées et, en outre, si tout le nécessaire a été fait pour y remédier.

Les révisions peuvent consister en une prolongation du délai, une compensation en raison d’un préjudice très important ou l’annulation du contrat.

Pour pouvoir prétendre à une indemnisation, le préjudice doit atteindre l’un des seuils prévus à l’article 38/9 AR EXECUTION.

Tant dans le cadre de l’article 38/11 que de l’article 38/9 AR EXECUTION, les conditions d’introduction prévues par les articles 38/14 à 38/16 AR EXECUTION doivent être respectées.

Vous voulez en savoir plus ? L’équipe de Racine est à votre disposition pour répondre à vos questions concrètes.

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En outre, l’ancien cadre strict auquel les réductions de prix devaient se conformer a été abandonné suite à l’harmonisation européenne par la directive 2005/29/CE. Les remises de prix et les indications de prix ne peuvent seulement pas induire le consommateur en erreur.

C’est précisément là que le bât blesse. Il a été constaté que les consommateurs sont souvent induits en erreur en ce qui concerne les rabais. Selon les chiffres de l’Inspection économique, en 2021, une infraction a été constatée dans près de 25% des contrôles effectués au regard des exigences légales en matière d’indication des prix. Une forme évidente de fraude identifiée est la pratique selon laquelle les entreprises appliquent un prix plus élevé juste avant la période des soldes, de sorte que le rabais accordé peu après pendant la période des soldes n’est qu’un rabais partiel et fictif, trompant ainsi le consommateur.

Avec la directive européenne (UE) 2019/2161, « qui concerne une meilleure application et une modernisation des règles de l’Union en matière de protection des consommateurs » (ou « directive Omnibus »), et la proposition de transposition en droit belge, la réglementation des réductions de prix est donc à nouveau renforcée. La directive devait être transposée au plus tard le 28 novembre 2021 afin d’entrer en vigueur le 28 mai 2022.

Dès la prochaine période de vente, il sera obligatoire d’indiquer un prix de référence clair. Le prix de référence à mentionner est le prix le plus bas proposé par l’entreprise pendant une période de minimum 30 jours précédant la réduction de prix (et donc aussi la période des soldes saisonniers), ce qui accroît la transparence pour les consommateurs et réduit la possibilité de pratiques trompeuses et frauduleuses.

La directive Omnibus vise à introduire, en une seule fois, des changements relatifs à la fourniture de services numériques, à la protection des droits des consommateurs (notamment les indications de prix et les pratiques trompeuses) et au droit de rétractation. Le Conseil des ministres a déjà approuvé l’avant-projet de cette directive le 10 novembre 2021 et a soumis le texte au Conseil d’État pour avis. Selon la directive Omnibus, les règlements transposés doivent entrer en vigueur au plus tard le 28 mai 2022, ce qui correspond aux ambitions du Secrétaire d’État d’appliquer les prix de référence un mois avant la prochaine période de vente.

En outre, la directive Omnibus prévoit un certain nombre de possibilités pour les États membres de renforcer la législation relative aux consommateurs (numériques), qui sont brièvement examinées ci-dessous, dans l’attente du texte belge final :

• Les États membres ont la possibilité de sanctionner plus strictement et plus efficacement les infractions au droit de la consommation en imposant des amendes (administratives) pouvant aller jusqu’à 4 % du chiffre d’affaires annuel des entreprises en infraction ;
• L’obligation de transparence dans la fourniture de services numériques est étendue. Le recours à des tiers (rémunérés) pour fournir de (fausses) évaluations d’un produit ou d’un service est interdit, et il faut s’assurer que les évaluations des consommateurs ne peuvent provenir que de consommateurs qui ont effectivement payé le produit ou le service. Le fournisseur doit également indiquer clairement si tous les avis des consommateurs sont affichés et pas seulement les avis positifs, par exemple. Si un produit obtient un certain classement lors de la recherche de ce produit en ligne, mais que ce classement a été obtenu uniquement sur la base d’une publicité payante, cela doit être clairement indiqué. Le non-respect de cette règle sera qualifié de pratique commerciale trompeuse ;
• Le droit de la consommation devrait offrir une protection similaire au consommateur lorsqu’il achète un produit ou un service contre paiement, lorsque le produit ou le service est offert au consommateur « gratuitement », mais que le consommateur donne en échange des informations précieuses relatives à ses données personnelles ;
• Le délai du droit de rétractation en cas de vente à domicile ou d’achats effectués dans le cadre d’une excursion organisée par une entreprise peut être porté de 14 jours à 30 jours après l’achat

La transposition de la directive Omnibus aura donc un certain nombre d’implications sur la manière dont vous souhaitez atteindre les consommateurs (numériquement), ce qui vous obligera à procéder aux changements nécessaires, notamment au début de la prochaine période de vente.

Avez-vous des questions à ce sujet ? N’hésitez pas à contacter l’équipe de droit commercial de Racine.

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Racine Brussels is proud to again be recommended as a leading firm in the following practice areas in this year’s Legal 500 EMEA guide:

• Corporate, Commercial and M&A
• Insolvency and Restructuring

This is what Legal 500 says about us in their 2021 guide:

Corporate, Commercial and M&A

Anthony Van der Hauwaert heads up the corporate and transactional team, while retail sector expert Stijn Claeys leads the commercial group.

The firm advises publicly listed and private companies on a wide range of transactional and advisory matters, including domestic and cross-border M&A, group restructurings, share capital transactions, shareholder agreements, corporate governance and director liability.

Commercial work includes advice on franchising, advertising, supply agreements and consumer protection. Claeys has particular expertise in distribution law issues.

Testimonials

‘Hands-on team with smooth negotiators.‘

‘Stijn Claeys is partner at the commercial department. His strength is that he thinks along with the client, he understands the business very quickly, goes straight to the core of the problem, does not turn around the issue, tries to find practical solutions with ear for commercial arguments (if any), but he does not avoid tricky discussions and he is witty.‘

‘Always accessible, they think also out of the box, ready to go with you until the end of the process (dedicated).‘

‘I work with Anthony Van der Hauwaert. He is very knowledgeable and friendly. He understands the need very quickly and responds to it very well and quickly.‘

‘Stijn Vanschoubroek was our single point of contact, coordinating from his side with his colleagues internally. It sounds easy, but to keep communication clear & transparent seems to be a big issue in more complex situations for many companies.‘

‘The team is very professional and discrete. Always available for helping you out.‘

‘Pragmatic, cost-efficient and client-focused approach.‘

‘Racine has a great corporate team with lots of international experience and credentials. They understand complex global deals and work smoothly together with other lawyers from other jurisdictions.‘

Insolvency and Restructuring

At Racine, the focus is primarily on insolvency and restructuring-related litigation, with practice co-heads Joan Dubaere and Stijn Vanschoubroek often appointed as trustees and liquidators in various domestic proceedings. The team’s client roster includes both debtors and lenders, and it has a further ability to handle distressed M&A-related matters.

Counsel Rubben Lindemans is another key name; he specialises in reorganisation proceedings and enforcement. Rubben  has been recommended as a “rising star” in Insolvency and Restructuring.

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In de praktijk gebeurt het wel eens dat een partij die wordt geconfronteerd met een aanzienlijke schuldenlast, de vlucht vooruit wenst te nemen door zich, althans op papier, onvermogend te maken. Zo bijvoorbeeld door inkomsten te laten afleiden naar een rekening op naam van een aanverwante partij, de aangekochte goederen te laten registreren op naam van een aanverwante partij, etc.

Los van het feit dat dit strafrechtelijk sanctioneerbaar is, is dit vooral erg vervelend voor een schuldeiser die zijn onderpand volledig uitgehold ziet.

Wanneer een schuldeiser kennis heeft van die feiten, kan hij uiteraard steeds de derde dagvaarden voor de rechtbank om de ondernomen transacties aan te vechten of niet-tegenstelbaar te verklaren. Te denken valt bijvoorbeeld aan het instellen van een vordering tot bedrieglijke benadeling (“pauliana”) of een vordering op grond van simulatie ten aanzien van de derde. Aangezien dergelijke procedures vaak lang kunnen aanslepen en bovendien soms ook erg kostelijk kunnen zijn, zijn schuldeisers niet zelden gedemotiveerd om dergelijke procedures effectief aan te vatten. Zeker wanneer reeds eerder een procedure werd gevoerd tegen de schuldenaar zelf om die te laten veroordelen tot betaling.

In een belangrijk arrest van 4 september 2020, geeft het Hof van Cassatie alvast meer armslag aan schuldeisers die met voorgaande situatie worden geconfronteerd. Het Hof van Cassatie bevestigde immers dat een schuldeiser die reeds over een uitvoerbaar vonnis beschikt ten aanzien van de schuldenaar, rechtstreeks uitvoerend beslag kan leggen lastens de derde partij bij wie de goederen als het ware werden geparkeerd. De schuldeiser heeft dus geen (tweede) vonnis nodig waarin de rechtbank vaststelt dat de derde op bedrieglijke of gesimuleerde wijze in het bezit is gekomen van bepaalde goederen van de schuldeiser.

Wanneer het uitvoerend beslag aanleiding geeft tot een betwisting, bijvoorbeeld omdat de derde meent dat hij niet op bedrieglijke of geveinsde wijze in het bezit is gekomen van de beslagen goederen, vormen dergelijke geschillen volgens het Hof van Cassatie “incidentele geschillen met betrekking tot de omvang van het verhaalsrecht van de schuldeiser”. Het Hof van Cassatie oordeelt vervolgens dat dergelijke geschillen, voor zover onlosmakelijk verbonden met de tenuitvoerlegging, geschillen zijn waarover de beslagrechter kan oordelen als “bodemrechter”. In andere woorden, het Hof van Cassatie bevestigt dat het aan de beslagrechter toekomt om dergelijke geschillen op definitieve wijze te beslechten.

Dit is om meerdere redenen goed nieuws.

Vooreerst omdat de bal in het kamp wordt gelegd van de derde. Indien de derde geen verzet aantekent bij de beslagrechter, kan de schuldeiser de procedure verder zetten om over te gaan tot gedwongen verkoop of opeising van de goederen. Dit betekent uiteraard niet dat u als schuldeiser een volledige vrijgeleide heeft. Indien de derde immers verzet aantekent bij de beslagrechter én die zijn gelijk haalt, valt te verwachten dat een beslagrechter ook makkelijker zal aannemen dat er sprake is van een misbruik van executierechten op grond waarvan de schuldeiser kan worden veroordeeld tot schadevergoeding. In dit opzicht is uiteraard ook een belangrijke filterfunctie weggelegd voor de advocaat.

Ten tweede omdat, indien de betwisting voor de beslagrechter wordt gebracht, die procedures verlopen “zoals in kort geding”. Er gelden dan ook kortere termijnen waardoor er ook sneller een definitieve uitspraak zal worden bekomen.

Het arrest van het Hof van Cassatie wordt meer in detail besproken in een artikel van Mr Rubben Lindemans dat binnenkort zal verschijnen in het Tijdschrift Belgisch Handelsrecht.

Heeft u nog vragen?

Voor meer vragen hierover kan u ons steeds contacteren.

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Pendant cette période de transition, toutes les marques de l’UE sont restées valables sur le territoire du Royaume-Uni.

Après le 1er janvier 2012, les marques et dessins ou modèles européens perdront logiquement leur effet sur le territoire du Royaume-Uni.

Néanmoins, l’accord de retrait a décidé que les marques et dessins ou modèles susmentionnés seraient convertis gratuitement, automatiquement et sans examen supplémentaire en une « marque similaire enregistrée et exécutoire au Royaume-Uni », qui présentera les mêmes caractéristiques formelles et matérielles. Ainsi, la protection accordée par la marque ou le dessin ou modèle communautaire initialement enregistré sera maintenue pour la même période (restante) de dix ou cinq ans, mais les demandes de renouvellement de la protection des marques et des dessins ou modèles sur le territoire du Royaume-Uni devront désormais être déposées via l’Office britannique de la propriété intellectuelle.

Votre marque communautaire existante est donc inscrite automatiquement et gratuitement au registre des marques du Royaume-Uni. (https://www.gov.uk/search-for-trademark). En principe, cette transcription gratuite n’entraîne aucun coût.

Les demandes de marques européennes déposées avant le 1er janvier 2021 qui n’ont pas encore été approuvées avant le 1er janvier 2021, pourront également conserver leur date de priorité pour le Royaume-Uni jusqu’à neuf mois après la fin de cette période transitoire, pour laquelle des formalités (et des coûts administratifs) supplémentaires sont à prévoir.

Vous souhaitez en savoir plus ?

L’équipe de Racine est à votre disposition pour répondre à vos questions spécifiques.

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• Le loyer est payable en totalité (Juges de Paix d’Houthalen-Helchteren, de Louvain et d’Ixelles).
• Le loyer est réduit pendant les mesures COVID-19 (Juge de Paix de Brugge)
• Le loyer n’est pas dû en cas de force majeure (Juge de Paix d’Anvers et d’Etterbeek).

EST-CE QUE LE CORONA EST UN CAS DE FORCE MAJEURE POUR LE LOCATAIRE ?

Il y a peu de discussion quant à savoir si la pandémie COVID-19 et la fermeture obligatoire (collective) des magasins non-essentiels peuvent constituer un cas de force majeure. Cependant, la question qui demeure ouverte est de savoir si cette force majeure entraîne le non-respect par le bailleur de son obligation de fournir une jouissance paisible des lieux et si cela signifie que le locataire est exempté de ses obligations contractuelles.

En fin de compte, il importe de déterminer qui devra supporter le risque de ce cas de force majeure : le locataire ou le bailleur ?

L’obligation de délivrance d’un bien est principalement exécutée en début du bail. Une fois le bien mis à disposition de son locataire, le bailleur a ainsi rempli son obligation de délivrance. Les conditions imposées par les autorités afin de pouvoir organiser l’exploitation prévue du bien en question, seront à la charge du locataire, sauf dérogation contractuelle.

Cependant, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à assurer une jouissance paisible du bien loué par le locataire et ce, pendant toute la durée du contrat. Il s’agit d’une obligation imposée au bailleur à ne rien faire qui empêcherait celle-ci. Garantir la jouissance paisible n’est donc qu’un engagement pour le bailleur de s’abstenir d’actes, de fait et de droit, susceptibles de troubler la jouissance du bien loué (article 1725 du code civil). De cette manière, le bailleur ne peut pas simplement continuer à utiliser lui-même le bien loué ou octroyer une servitude sur le bien loué pendant la durée du bail. Si un tiers (par exemple, l’État) provoque un trouble de jouissance sans implication ou négligence du bailleur, le locataire doit en principe en supporter seul les conséquences.

La décision du gouvernement de fermer les magasins non-essentiels est-elle dès lors un trouble de jouissance dont le bailleur lui-même devrait répondre ?

Les mesures gouvernementales n’interdisent en outre pas l’utilisation des lieux loués, mais seulement une utilisation spécifique de ces derniers. La force majeure ne repose en réalité ni sur les lieux loués, ni sur le bailleur, mais bien sur l’exploitation du locataire. Le locataire supporte le risque économique de cette opération.

Seul le contact avec le public est exclu par les mesures COVID-19 et le locataire peut continuer à utiliser les lieux loués, pour le stockage, l’e-commerce, les travaux de rénovation et, durant secondes mesures COVID-19, également pour les ventes « click & collect » et l’organisation de ces enlèvements….

Cependant, dans les baux commerciaux, le contact avec le public est une condition essentielle, absente dans les autres formes de location. Les locataires qui n’exploitent pas un commerce de détail et qui ne sont donc pas des locataires d’une surface commerciale, ne sont qu’indirectement touchés par la fermeture collective et l’arrêt temporaire et partiel de l’économie à la suite des mesures gouvernementales.

DES SOLUTIONS INTERMÉDIAIRES ?

Si l’on admet que le bailleur manque à son devoir de mettre le bien à disposition, il est logique de conclure que cela est dû à un cas de force majeure. Dans le cas d’un commun accord, la conséquence de cette force majeure de la part du bailleur est que l’indemnité pour la prestation ainsi non livrée, n’a pas à être payée non plus.

Cependant, comme indiqué ci-dessus, il n’est pas du tout acquis que le bailleur manquerait ainsi à son obligation de fournir une jouissance paisible des lieux.

Une solution intermédiaire pourrait être d’invoquer l’article 1722 du code civil, qui dispose ce qui suit :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

La fermeture forcée pourrait alors être considérée comme une indisponibilité temporaire/partielle, donnant lieu à une réduction du loyer.

Il serait également possible de déterminer concrètement quels sont les services (par exemple, les obligations de marketing dans les centres commerciaux, l’animation du bien loué, etc.) que le bailleur n’offre plus compte tenu de la « force majeure Corona », de sorte qu’une réduction du loyer/charge est accordée uniquement à cette fin.

ABSENCE D’ACCORD EN JURISPRUDENCE

En l’absence de dispositions contractuelles, le juge de paix doit donc finalement faire supporter cette force majeure à l’une des deux parties.

Quelques décisions récentes montrent que les opinions sont partagées:

Réduction de loyer

• Le Juge de paix de Bruges a décidé que la fermeture due à une épidémie n’était pas un cas de force majeure et faisait partie des risques normaux d’un commerce. Cependant, la pandémie a pris de telles formes, que celle-ci pourrait désormais être qualifiée de force majeure. En tout état de cause, compte tenu de la pandémie, la destination des lieux loués et le loyer élevé n’ont pas pu être maintenus. Le loyer élevé ne pouvait être justifié qu’en raison de la présence de nombreux touristes, ce qui n’était bien sûr pas le cas pendant la pandémie.  Par conséquent, le juge de paix a temporairement réduit le loyer à 25% pour la période de fermeture, en raison de la destruction (partielle) des lieux loués (voir également notre précédent article (Le coronavirus et son impact sur les contrats b2b en cours) et sur la base de la « loyauté » contractuelle.

Exonération de loyer

• Le Juge de paix d’Anvers a décidé (par défaut) que le bailleur d’un restaurant ne devait pas payer de loyer parce qu’il ne pouvait pas garantir la jouissance paisible pendant la fermeture obligatoire.
• Le Juge de paix d’Etterbeek a décidé qu’en raison de la force majeure, aucune jouissance du bien loué ne peut être garantie et que le stockage temporaire du stock dans le bien loué ne suffit pas à compenser la perte de cette jouissance. En conséquence, l’exécution du paiement du loyer qui s’y rapporte, devient également caduque pour cause de force majeure.

Pas d’exonération de loyer (mais suspension possible)

• Toujours dans le cadre de l’exploitation d’un restaurant, le Juge de paix d’Ixelles a souligné que l’affirmation selon laquelle un bailleur est responsable parce que la jouissance paisible n’est pas assurée sur la base de la force majeure, est une contradiction factuelle. Le locataire se retrouve bien dans une situation de force majeure, mais cela ne doit pas être une raison pour échapper définitivement à l’obligation de payer les loyers.  Une suspension du loyer est possible mais elle devra être ultérieurement compensée, le cas échéant au moyen d’un plan de remboursement.
• Le juge de paix de Louvain souligne qu’il n’est pas interdit au bailleur de louer. Le locataire a l’interdiction d’exploiter le bien, ce qui ne concerne que l’exploitation physique de ce dernier, de sorte que le locataire peut organiser ou a organisé ses activités en ligne à partir du bien loué et pourrait également continuer à utiliser le bien pour le stockage du stock et son propre aménagement de magasin. Le jugement souligne également la différence entre le locataire (un « grand détaillant ») et les petits détaillants, sans toutefois préciser si, dans ce dernier cas, une exonération de loyer pourrait être accordée pour la période de fermeture obligatoire.
• Le juge de paix de Houthalen-Helchteren a statué dans le même sens et a souligné que, contrairement au bailleur, le locataire pouvait bénéficier de certaines mesures de soutien du gouvernement pendant la période de fermeture.

EN CONCLUSION, UN ACCORD CLAIR EST PRÉFÉRABLE

Il est en tout cas conseillé de trouver un accord à l’amiable avec le locataire pour partager le fardeau de cette pandémie. À l’heure actuelle, il n’y a absolument aucune position claire en faveur du bailleur ou du locataire.

Enfin, il faudra également être attentif à la stabilisation ou non des loyers sur le marché. Une vague (encore suspendue actuellement) de faillites suite à la crise COVID-19 pourrait éventuellement provoquer une multiplication des offres sur le marché locatif, ce qui pourrait faire baisser les loyers. La loi sur les baux commerciaux prévoit un mécanisme d’ajustement des loyers aux évolutions du marché locatif tous les trois ans, à condition que la valeur locative ait augmenté ou diminué d’au moins 15 % en raison de nouvelles circonstances (objectives).

Vous avez des questions à ce sujet ? N’hésitez pas à contacter l’équipe de droit commercial de Racine.

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Indien u als schuldeiser geconfronteerd wordt met een onwillige debiteur, zal u in sommige gevallen wensen over te gaan tot het verhalen van uw schuldvordering op het vermogen van uw debiteur via een beslag. Wanneer blijkt dat uw debiteur gehuwd is, kan dit echter voor een aantal bijkomende problemen zorgen. Het huwelijksstelsel van uw debiteur zal immers bepalen wat het onderpand van uw schuldvordering is.

• Wettelijk stelsel

Wanneer uw debiteur gehuwd is zonder bepaalde zaken vast te leggen in de onderlinge verhouding met zijn of haar echtgenoot, dan zal het wettelijk stelsel van toepassing zijn. Er ontstaan op dat moment drie vermogens waarop u mogelijks uw schuldvordering kan verhalen: het eigen vermogen van uw debiteur, het gemeenschappelijk vermogen en het eigen vermogen van de echtgenoot van uw debiteur.

Gemeenschappelijke schulden mogen verhaald worden op de drie vermogens, terwijl eigen schulden aangegaan door uw debiteur slechts kunnen worden verhaald op zijn of haar eigen vermogen. Er bestaat ook een derde categorie van schulden, namelijk de onvolmaakt gemeenschappelijke schulden, zoals bijvoorbeeld schulden aangegaan voor het beroep van één van de echtgenoten. Deze schulden kunnen verhaald worden op het eigen vermogen van de debiteur en op het gemeenschappelijk vermogen, maar dus niet op het eigen vermogen van de andere echtgenoot.

Schulden aangegaan door één van de echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel worden geacht gemeenschappelijk te zijn, behoudens enkele wettelijke uitzonderingen. De bewijslast voor het tegendeel rust op uw debiteur.

Het is belangrijk om te weten dat u als schuldeiser niet de ontbinding-vereffening van het gemeenschappelijk vermogen kan vorderen. Dit heeft voornamelijk nefaste gevolgen voor de schuldeiser van een eigen schuld van één van de echtgenoten. U zal in dat geval immers moeten dulden dat zolang de huwelijksgemeenschap stand houdt, een deel van het vermogen van uw debiteur buiten bereik blijft. In principe kan u wel beslag leggen op het onverdeelde aandeel van uw debiteur in het gemeenschappelijk vermogen, maar zolang dit niet daadwerkelijk wordt ontbonden en vereffenend op initiatief van de echtgenoten biedt dit weinig soelaas.

• Scheiding van goederen

Wanneer uw debiteur gehuwd is onder het stelsel van scheiding van goederen, dan is er geen sprake van een gemeenschappelijk vermogen waarop u uw schuldvordering zou kunnen verhalen. U kan dus enkel beslag leggen op de eigen goederen van uw debiteur, en bent ook niet in de mogelijkheid om het eigen vermogen van de andere echtgenoot aan te spreken.

In de gevallen waarin beide echtgenoten samen een schuld zijn aangegaan ten behoeve van de huishouding en de opvoeding van de kinderen, zal er sprake zijn van een hoofdelijke gehoudenheid tussen de echtgenoten. U zal uw schuldvordering dus zowel op het eigen vermogen van de ene als van de andere echtgenoot kunnen verhalen. Het is echter wel vereist dat u in dat geval een uitvoerende titel lastens beide echtgenoten verkrijgt.

• Conclusie

Indien u contracteert met een gehuwde debiteur, zal het huwelijksvermogensrecht een grote rol spelen in de vraag welke goederen als onderpand van uw schuldvordering zullen dienen.

Het wettelijk stelsel biedt een aantal beschermingsmechanismes ten voordele van de niet-contracterende echtgenoot en echtgenoten kunnen door te opteren voor een stelsel van scheiding van goederen de niet-contracterende echtgenoot volledig afschermen van de schuldeisers van de debiteur.

Het zal dus steeds van belang zijn om voorafgaandelijk aan het contracteren met een natuurlijk persoon en bij het bekijken van uw verhaalmogelijkheden rekening te houden met het huwelijksstelsel van uw debiteur.

Het team handelsrecht van Racine helpt u hierbij graag verder.

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